A la hora de elegir el banco o caja donde solicitar la hipoteca hay que tener en cuenta el diferencial y el plazo ya que no es lo mismo pagar un diferencial de 0.5 a 25 años que pagarlo a 35 años. Cuantos más años más intereses pagaremos.

Diferenciar entre crédito hipotecario y préstamo hipotecario. Los créditos hipotecarios no pueden cambiarse de sucursal, hay que cancelarlo y pedir uno nuevo en la otra entidad por lo que los costes son superiores.

Otra cosa ha tener en cuenta son las diferentes comisiones. Infórmate de los costes de apertura, amortización, cierre, etc.
La comisión más importante es la de amortización de capital y debemos intentar que sea de coste 0.

A la hora de amortizar debemos tener en cuenta el momento en el que estemos de la misma. Al principio siempre es mejor amortizar en tiempo y una vez pasados los dos primeros años es indiferente (llegado el momento en el que lo que pagas de capital es igual a lo que pagas de interés).

Hay muchas más cosas a tener en cuenta, todo depende de cada caso particular por lo que el consejo más importante es INFORMARSE Y BARAJAR TODAS LAS OFERTAS QUE PODAMOS.

Ambito de la Ley

Art.1. Ambito de aplicación

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinados a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Art. 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacion habitable cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Art. 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino principal uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencia, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Art. 4. Regimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y o a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5, 5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Art. 5. Arrendamientos excluidos.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón de vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de la norma a que se someterá su uso.

TITULO II

De los arrendamientos de vivienda

CAPITULO I

Normas generales

Art. 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Art. 7. Condición de arrendamiento de vivienda.

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Art. 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

CAPITULO II

De la duración del contrato:

Art. 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para si.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Art. 10. Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Art. 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Art. 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendamiento para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuando el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia

Art. 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.

Art. 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Art. 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Art. 16. Muerte del arrendatario.

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes de] arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos rendimientos sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de la obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

CAPITULO III

De la renta

Art. 17. Determinación de la renta.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Art. 18. Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes, y en su efecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañado, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será valida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago procedente.

Art. 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementando en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que corresponda a cada una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito el arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Art. 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentre en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiere a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

CAPITULO IV

De los derechos y obligaciones de las partes:

Art. 21. Conservación de la vivienda.

1 El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas as reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en las destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Art. 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Art. 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de ]a misma.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Art. 24. Arrendatarios con minusvalía.

1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.

2. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.

Art. 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y rectracto previstos en este artículo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

CAPITULO V

De la suspensión, resolución y extinción del contrato:

Art. 26. Habitabilidad de la vivienda.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Art. 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el articulo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Art. 28. Extinción del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

TITULO III

De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Art. 29. Enajenación de la finca arrendada.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Art. 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.

Art. 31. Derecho de adquisición preferente.

Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este título.

Art. 32. Cesión del contrato y subarriendo.

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Art. 33. Muerte del arrendatario.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local :se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Art. 34. Indemnización al arrendatario.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguiente a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Art. 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27. 2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

TITULO IV

Disposiciones comunes

Art. 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendamiento al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Art. 37. Formalización del arrendamiento.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

TITULO V

Procesos arrendaticios

38 al 40. Derogados por Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3.En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.

4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el, arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.

Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.

1. El artículo 2, número 5.º de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción: “5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos”.

2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

Tercera. Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración Autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la presente ley, se vean privados del derecho a la subrogación mortis causa que les reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:

“1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario sin en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.

2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda de éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.”

“3.º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio.”

2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores.

En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días.

También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.

3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la forma siguiente:

“Artículo 1687.3 Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000 ptas.

Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.”

Sexta. Censo de arrendamientos urbanos.

1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.

2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.

3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrá derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere esta Disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la Disposición Final Cuarta de la presente ley.

Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:

“En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo.”

Octava. Derecho de retorno.

El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el Planteamiento Urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al cincuenta por ciento de la anterior, siempre que tenga al menos noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

Novena. Declaración de la situación de minusvalía.

A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes.

Décima. Prescripción.

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria Segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.

Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.

2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

B) Extinción y subrogación

4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años. si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos anos o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autoriza ulteriores subrogaciones.

7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, la disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro distinto grado de prelación.

C) Otros derechos del arrendador

10. Paras las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al cuatro por ciento de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda la inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al diez por ciento de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.

5ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente mas las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

D) Actualización de la renta

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.º 2. del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorización a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, hallase o no exigido en su día por el arrendador; y, como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de julio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.º2. del citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

2ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5ª, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

3ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto legal.

4ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo será éste de aplicación.

5ª Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1ª sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

- El doce por ciento, cuando el valor catastral deriva de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

- El veinticuatro por ciento para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del veinticuatro por ciento; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del doce por ciento.

6ª El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

7ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendamiento y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

N.º DE PERSONAS                    LIMITE EN N.º DE VECES

QUE CONVIVAN EN                EL SALARIO MINIMO

LA VIVIENDA ARRENDADA   INTERPROFESIONAL

1 ó 2                                                        2,5

3 ó 4                                                          3

Más de 4                                                  3,5

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de ]os ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

8ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

9ª La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

PERIODO ANUAL DE ACTUALIZACION DE LA RENTA.

1.er año: 10%

2.º 20%

3.º 30%

4.º 40%

5.º 50%

6.º 60%

7.º 70%

8.º 80%

9.º 90%

10.º 100%

b) En cinco años, cuando al indicada suma sea igual a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

10ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Tercera. Contratos de Arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitiría la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.

Se considerarán actividades comerciales a efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Se exceptúan lo locales cuya superficie sea superior a dos mil quinientos metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.

2ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas.

-de menos de 85.000 ptas., en 20 años,

-entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años,

-entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años,

-de más de 190.000 ptas., en 5 años.

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomara en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.

5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no hay transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

C) Actualización de la renta

7. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, hallase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

2ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior ala que se estuviera cobrando sin la actualización.

3ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 5 ó 10 años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

1º 10

2.º 20

3.º 35

4.º 60

5.º 100

4ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 15 ó 20 años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda.

5ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendataria del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto legal.

6ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

7ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

8ª Para determina estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario. podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.

8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de este para la revisión de la renta.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.

D) Otros derechos del arrendador

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la Disposición Transitoria Segunda.

E) Otros derechos del arrendatario

10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.

El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.

12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrado antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.

2. Los arrendamientos asimilados al inquilino se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.a del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.

3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos del local a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.

Quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.

Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.

Sexta. Procesos Judiciales.

1. El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley.

2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la presente ley.

DISPOSICION DEROGATORIA

Unica. Disposiciones que se derogan.

Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de Política Económica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley.

También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la Disposición Adicional Tercera de la presente ley.

DISPOSICIONES FINALES

Primera. Naturaleza de la ley.

La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8ª de la Constitución.

Segunda. Entrada en vigor.

La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.

El apartado 3 de la Disposición Transitoria Segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de la presente ley en el Boletín Oficial del Estado.

Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la ley.

Tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.

El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el “Boletín Oficial del Estado” una relación de los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.

Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción con el índice base de 1954.

Cuarta. Compensaciones por vía fiscal.

El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales un Proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7.a del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esta ley.

PREAMBULO:

1

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el Texto Refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado Texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto “inter vivos” como “mortis causa”, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendatario.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el veinte por ciento del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el cincuenta por ciento del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendatario en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un dieciocho por ciento aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

2

La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito “mortis causa” a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente “more uxorio”.

En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce “ex lege” a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquéllos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

3

La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

4

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

5

En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucio promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidos en el Texto Refundido de 1964.

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al del local de negocio.

Teniendo en cuenta que los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación inter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el Texto Refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatario en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del numero de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendamientos, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.

LAU 95, la ley de arrendamientos urbanos española

Como dato informativo, añadir que los intereses para comprar un coche nuevo suelen ser inferiores a cuando se compra uno de segunda mano.

• Tasación de la vivienda
• Seguro de amortización
• Gestoría
• Impuestos
• Registro de la propiedad
• Notaría
• Seguro multirriesgo hogar

Cálculo:

La fórmula utilizada para el cálculo del valor del índice es:

donde I(t) es el valor del índice en el momento t, Cap es la capitalización bursátil del free float de las compañías que integran el índice y J es un coeficiente usado para ajustar el índice para que no se vea afectado por ampliaciones de capital, etc.

Las empresas con mayor capitalización bursátil tienen mayor peso dentro del índice y sus alzas y bajas influirán en mayor medida en el movimiento final del IBEX. Esto significa que cuando Grupo Santander, Telefónica, BBVA, Iberdrola y Repsol YPF están en baja, el IBEX tiene gran preocupación porque éstas influyen mucho sobre el índice general. Por eso hay que mirar los 6 primeros valores de los índices con mucha frecuencia y mucha atención.

El criterio utilizado por BME para incluir un valor en el IBEX 35 es el de liquidez, entendida ésta en términos de volumen de contratación, tanto en euros como en órdenes.

Utilidad:

Su seguimiento proporciona una idea de la evolución de la bolsa española en un período determinado. Además, el IBEX 35 es usado como activo subyacente de contratos de futuros.

Extraido de Wikipedia.

CLASE 1. ¿QUE ES LA BOLSA?

La bolsa es el mercado donde se compran y venden las acciones de las empresas. Y ¿Qué es la acción?
Buena pregunta. La acción es la parte en la que se divide el capital de una empresa, que a su vez es el
dinero que en un principio se necesitó para montar dicha empresa. Cuando dividimos este capital entre el
número de acciones surge el llamado “valor nominal”, aunque en bolsa es más importante el valor que
están dispuestos a pagar los inversores el “valor de cotización”.
Todos los días se pueden comprar y vender acciones por lo que el precio puede variar “negociar acciones”,
por lo que nosotros podemos convertir el dinero en acciones y las acciones en dinero.
¿Para que sirve todo esto? A las empresas se le abre una vía para obtener dinero en las llamadas
“ampliaciones de capital” que es pedir más dinero a sus inversores que de manera voluntaria pueden
acudir o no.
La otra parte en todo este invento, nosotros, buscamos obtener liquidez término que significa convertir
nuestras acciones en dinero contante y sonante y a ser posible en mayor cuantía que la que invertimos al
principio; la plusvalía que explicaremos en el siguiente apartado.

CLASE 2. GANAR O PERDER

Ya dejamos ver que era la plusvalía, que no es más que conseguir vender nuestras acciones a un precio
superior al que compramos. Si compramos a 1.000 pesetas “valor de cotización” y hemos vendido a 1.100
tenemos una plusvalía de 100 pesetas por acción que multiplicada por el número de acciones que vendamos
nos dará la cantidad de beneficio obtenido.
¿Cuándo perdemos? Justo cuando se produce el hecho contrario, necesitamos liquidez y para ello
convertimos nuestras acciones en dinero pero a un precio inferior al que compramos.
No obstante existe otro medio para conseguir ganar dinero en bolsa que se produce cuando la empresa de la
cual somos accionistas “reparte dividendos”. La empresa reparte dividendos cuando al obtener beneficios
una parte del mismo lo reparte entre sus accionistas fijando una cantidad por cada acción que poseamos.
El tercer método que contamos para hacer dinero en bolsa es el siguiente; cuando una empresa realiza una
ampliación de capital siendo nosotros accionistas tenemos una ventaja respecto a quienes no lo son “el
derecho de suscripción preferente”. Como su nombre expresa es un derecho a la hora de querer
intervenir en la ampliación de capital antes que quienes no son accionistas pero a la vez este derecho lo
podemos revender a otras personas por lo que obtendríamos dinero.

CLASE 3. ¿QUE PRODUCE QUE BAJE O SUBA LA BOLSA?

Antes de explicar las claves que producen la subida o bajada de la bolsa empecemos por distinguir entre
renta fija y renta variable. La renta fija es aquella que posee una rentabilidad fija y sin riesgo, por el
contrario la renta variable es la que proporciona la bolsa con continuas fluctuaciones o cambios en las
cotizaciones.
Por tanto unos tipos de interés altos en letras, bonos y obligaciones (renta fija) harán competencia a la renta
variable produciendo que esta sea menos atractiva, cayendo los precios de las acciones.
La otra variable son los resultados de las compañías que cotizan en bolsa, los ejemplos más fáciles de
entender son el de la empresa eléctrica tras un invierno muy lluvioso o las cosechas en empresas
relacionadas con el medio agrícola que provocan que los beneficios aumenten y el precio suba por una
expectativa futura optima de la empresa.
Sin olvidar todo aquello que pueda modificar estas variables como la inflación, el déficit, etc…

CLASE 4. ¿COMO SE QUE COMPRO A UN PRECIO BARATO?

Contamos con un índice que nos indica si la bolsa y nuestra operación de compra es cara o no, es decir si
estamos pagando un precio exagerado por nuestra adquisición bursátil. Es el PER que corresponde a las
iniciales en Inglés de Price Earning Ratio que traducido significa relación precio-beneficio.
El PER lo que nos indica es el número de veces que el beneficio está comprendido en el precio de la acción
o dicho de otra manera el número de años necesario para recuperar la inversión teniendo en cuenta los
beneficios de la empresa.
Vamos a ver esto último con un fácil ejemplo, si adquirimos un negocio por 100 millones y nos va reportar 10
millones de beneficio anuales, en diez años recuperaremos nuestra inversión, es decir el PER es de 10. Si
suponemos ahora que podemos obtener 20 millones al año, el PER se reducirá a 5 años, lo que lo hace más
atractivo y un mejor negocio para nosotros.
El funcionamiento del PER en la bolsa es exactamente el mismo al de nuestro ejemplo sólo que debemos
comparar PER entre empresas del mismo sector.
Recordamos por tanto que cuanto más baje el PER, la compra está siendo más barata y que las expectativas
de beneficios son mejores, y hablamos de expectativas puesto que la bolsa se mueve por actuaciones que
se esperan en el futuro inmediato como en nuestro ejemplo.

CLASE 5. ¿COMO SEGUIR LA EVOLUCION DE LA BOLSA?

Los índices son los instrumentos encargados de resumir lo ocurrido en una sesión ya sea de manera general
“índices generales” o por sectores “índices sectoriales”.
Los valores pesan de manera distinta en sus índices sectoriales y este peso se deja sentir también en el
índice general, razón por la cual la caída de un valor importante puede provocar una caída generalizada en
los índices.
A parte de los cuatro índices de las cuatro bolsas españolas existe otro índice el IBEX 35 que recoge la
evolución diaria de los 35 valores más importantes del mercado, siendo vital para el peso del valor en el
índice las variables como pueden ser el volumen de dinero que mueven, capital social y frecuencia de
contratación.
Para terminar esta clase indicaremos que como su nombre implica los índices son indicadores de la marcha
de una sesión, alzas, bajas y que en algunas bolsas como la estadounidense con multitud de sectores y con
un gran tamaño existen índices atendiendo a valores industriales que se han convertido en un producto
financiero en el sentido de hacer contratos de futuro y opciones (productos financieros) apostando por un
valor futuro de estos índices.

CLASE 6. ¿QUE IMPUESTOS TENGO QUE PAGAR?

Pagaremos según el tiempo que mantengamos la inversión existiendo tres límites de tiempo en España.
El primero de ellos es cuando mantenemos una inversión un periodo inferior al año, tributando en el tipo
marginal en el Impuesto de la renta.
Si las acciones se mantienen entre 12 meses y 2 años, se aplica el coeficiente de actualización al coste de la
adquisición y a este resultado se aplica el mayor de los dos siguientes tipos.
• El tipo medio correspondiente al 50 por 100 de la plusvalía.
• El tipo medio correspondiente a al renta regular del ahorrador.
Por último si la inversión se mantiene más de 2 años, primero se aplica el coeficiente de actualización para
neutralizar la inversión y posteriormente de la ganancia ya corregida, están exentas de tributar las primeras
200.000 pesetas, la cantidad que resulta tributa al tipo fijo del 20 por 100.
Es fácil observar que cuanto más tiempo mantenemos una inversión más interesante resulta fiscalmente.

CLASE 7. ¿COMO INVERTIR?

Pasamos a mostrar algunos consejos a la hora de iniciarnos en el mercado bursátil.
Lo primero que debemos tener claro es saber aguantar, así el dinero en acciones no debe de necesitarse de
forma apremiante. El inversor gana y pierde cuando se realiza la venta, antes estas mismas ganancias y
pérdidas son sólo latentes.
Dicho esto enunciamos alguna pautas de comportamiento aconsejables:
• Acudir a la bolsa cuando esta no sea foco de atención ni portada en los medios de comunicación.
• Saber retirarse a tiempo aunque siga subiendo haciendo caso a una máxima bursátil muy acertada
“que el último duro se lo lleve otro”.
• Moderar la ambición.
• No colocar todo el dinero en un único valor, haciéndolo en varios valores, sectores contrarrestando
de esta manera pérdidas en algunos valores con la marcha aceptable en otros.
• El dinero que se debe colocar en bolsa debe ser totalmente sobrante.
• Jamás hay que invertir mediante un crédito.
Algunos de estos consejos son difíciles de cumplir como la moderación de la ambición, inherente a la
condición humana y como saber retirase a tiempo aunque pueden ser de gran ayuda.

CLASE 8. ¿INVERSION DIRECTA O GESTION PROFESIONAL?

Existen dos posibilidades a la hora de invertir, la primera de ellas es acudir al mercado gestionando nuestra
propia inversión.
Podríamos formar una cesta con 4 o 5 valores que pueden variar en el tiempo llegando a conocer tras su
seguimiento continuo sus resultados y expectativas centrándonos exclusivamente en ellos. Con estos cuatro
o cinco valores y con un seguimiento de sus precios, volúmenes y la marcha de las compañías, el inversor
puede comprar y vender, promediar sus operaciones y obtener ganancias.
La otra posibilidad es acudir a un gestor profesional, a través de los fondos de inversión. Existen varios tipos
que pasamos a explicar.
Fondos de Renta Fija Mixta. El patrimonio se compone mayoritariamente de renta fija con un pequeño
porcentaje de renta variable (compra de acciones).
Fondos de Renta Variable Mixta. Son fondos que invierten la mayor parte de su patrimonio en acciones
negociadas en la bolsa y una pequeña parte en activos de renta fija.
Fondos de Renta Variable Pura. Invierten la totalidad del patrimonio en acciones que están sujetas a
oscilaciones en sus precios.
Fondos Indexados Garantizados. No hay riesgo de perder dinero y el índice de la ganancia depende de la
marcha de las bolsas.
Nunca olvidar si nos decantamos por la segunda opción dirigirnos a un buen gestor que demuestre su total
competencia.

CLASE 9. ¿DONDE COMPRAR LAS ACCIONES?

Podemos distinguir entre intermediarios que sólo compran y venden con el dinero de los demás y se llaman
“Agencias de valores” y los que además de intermediar compran para ellos mismos, que se conocen como
“Sociedades de valores”. Los intermediarios pueden aconsejar a sus clientes sobre comprar una acción u
otra a través de los departamentos de asesoramiento al inversor en los que indican lo que debe comprar y
vender.
La mayor parte de estas sociedades y agencias de valores está en manos de bancos y cajas, por lo que si
nos dirigimos a estas últimas entidades podemos pedir invertir en acciones y ellos realizan la operación a
cambio de una comisión.
Existen igualmente entidades independientes que, igualmente, están autorizadas para la compraventa de
acciones. Todas estas entidades deben de estar registradas en la Comisión Nacional del Mercado de
Valores (CNMV). Es muy importante huir de aquellas que no estén registradas

CLASE 10. ¿CUANTO CUESTA INVERTIR EN BOLSA?

Los corretajes son los porcentajes que cobran los intermediarios a sus clientes. Es habitual para que nos
hagamos una idea cobrar 3,5 por mil hasta los 5 millones de inversión, tanto en el momento de la compra
como en el de la venta independientemente del resultado de la inversión.
Existen otros gastos que se liquidan a la hora de realizar la operación y que se denominan cánones.
• Canon de contratación.
• Canon de gestión.
• Canon de liquidación.
Además la sociedad en la que tenemos depositadas nuestras acciones cobran por esta custodia y depósito.
Al tratarse de un mercado de liberalizado exista mucha competencia por lo que debemos buscar el
intermediario que nos ofrezca mejores precios y servicio. Todo es negociable.

Curso de Bolsa

LECCION 1ª

Compra / venta de acciones

Las operaciones bursátiles se realizan a través de un intermediario financiero: bien un banco o una casa de
bolsa.
Estas operaciones de compra / venta de acciones cabe realizarlas de dos maneras posibles:
Operación al contado: en el momento en el que se realiza la transacción, el comprador entrega el dinero y el
vendedor entrega las acciones.
Operación a plazo: le dedicaremos más adelante una lección a este tipo de operación, pero en principio se
caracteriza porque se acuerda que una de las partes aplace el cumplimiento de su contraprestación:
Compra a plazo: el comprador recibe la acción pero no tiene que entregar el dinero hasta una fecha futura
establecida.
Venta a plazo: el vendedor recibe el dinero pero no tiene que entregar las acciones hasta una fecha futura
establecida.
Cuando se va a realizar una operación de compra o venta de acciones se le da al intermediario una instrucción
determinada:
“Orden por lo mejor”: no se establece ningún limite de precio a la compra o a la venta, por lo que el intermediario
la ejecutará lo antes posible, al precio que en ese momento haya en el mercado.
Este tipo de orden tiene la ventaja de que se ejecuta inmediatamente, pero presenta el problema de que puede
haber “sorpresas” desagradables:
Si se compra por lo mejor y el precio de la acción se dispara, puede que la compra resulte más cara de lo previsto.
Si se vende por lo mejor y el precio se derrumba puede que se reciba menos dinero del estimado.
Ordenes limitadas: se fija un precio que sirve de límite a la hora de realizar la operación:
Si es una operación de compra, se fija el límite máximo al que se está dispuesto a realizar la adquisición.
Si es una operación de venta se fija el límite mínimo al que se está dispuesto a vender las acciones.
Tiene la ventaja de que elimina el factor “sorpresa”, pero, por el contrario, puede que la orden tarde algún
tiempo en ejecutarse, hasta que se de la condición establecida.
Ordenes “Al harán”: se acuerda con el intermediario en que el precio al que se realice la operación sea el
cambio medio del día en que se ejecuta la orden.

LECCION 2ª

Valor de una acción

Cuando se va a comprar o vender una acción interesa conocer cuál es su valor, para ver en que rangos de
precio conviene moverse (tratando de evitar comprar caro o vender barato).
La respuesta a esta pregunta es muy compleja y sólo la evolución futura de la cotización nos dirá si
compramos o vendimos a un buen precio.
De todos modos, se puede hablar de diferentes valores de la acción, que hacen referencia a distintos conceptos
y que pueden ser más o menos útiles como referencias:
Valor nominal de la acción: como título representativo del capital de una empresa, la acción se emite con un
valor nominal que indica la parte del capital que representa.
Este valor nominal en ningún modo determina el valor real de la acción. Tan sólo en el momento de
constitución de la sociedad serviría como aproximación al valor real de la acción.
De todos modos, el valor nominal sí tiene importancia ya que el porcentaje que represente del capital de la
empresa determina los derechos de voto de cada acción, así como el porcentaje de los dividendos que le
corresponden.
Valor contable de la acción: se calcula a partir del patrimonio neto de la empresa (activo de la sociedad menos
pasivo exigible) dividido por el número de acciones en circulación.
Tampoco este valor es una buena aproximación al valor real de la acción, ya que los activos de la sociedad
figuran registrados a sus precios de adquisición, que pueden estar muy alejados de sus precios reales.
Ejemplo: una empresa compró hace años unos terrenos que figuran en sus libros contables al precio de
adquisición, cuando el valor actual de esos terrenos puede ser muy superior.
Valor económico de la acción: este valor si sería un buen indicador del valor real de la acción. Se calcula a partir
del valor estimado de la empresa dividido por el número de acciones.
No obstante, también tiene serias limitaciones:
En primer lugar, no siempre vamos a conocer en cuanto se valora una empresa.
En segundo lugar, y lo que es más grave, para valorar una empresa el analista tiene que realizar numerosas
hipótesis (crecimiento del sector, evolución de su cuota de mercado, comportamiento de los tipos de interés,
proyección de beneficios a 5 o más años vistas, etc.), lo que hace que las valoraciones terminen siendo muy
subjetivas.
Dificilmente dos analistas financieras coincidirán en el valor estimado de una empresa. Lo más probable es que
sus estimaciones sean muy diferentes.
Valor de mercado de una acción: es el precio al que cotiza la acción en bolsa y es la mejor indicación de a que
precio se debe comprar o vender.
Pero también hay que tener en cuenta que la acción puede estar sobrevalorada o infravalorada en bolsa.Si el valor
de mercado estuviera muy por encima de su valor económico la acción estaría sobrevalorada, y si estuviera muy
por debajo, infravalorada.
Por lo tanto, los diversos valores señalados pueden servir de referencias, pero poco más. Es importante
buscar información complementaria: opinión de los analistas, evolución histórica de la acción, ratios
bursátiles a los que cotiza, etc.

LECCION 3ª

Rentabilidad de una acción
La compra de una acción puede reportar rentabilidad al inversor a través de tres vías:
Plusvalías: si vende la acción a un precio superior al que la compró.
Dividendos: los importes que recibe como participación en los beneficios de la empresa durante el tiempo que
mantiene la propiedad de la acción.
Derechos de suscribción preferentes: en las ampliaciones de capital los accionistas tienen derecho preferente
de subscribir la nueva emisión. Si no van a suscribir estas acciones nuevas, pueden vender estos derechos en el
mercado.
En esta lección vamos a calcular la rentabilidad obtenida a partir de los dos primeros conceptos y vamos a
distinguir:.
a) Operaciones a menos de 1 año
b) Operaciones a más de 1 año.
a) Operaciones a menos de 1 año
Para el cálculo de la rentabilidad obtenida se aplica la siguiente fórmula:

Donde:
” r ” es la rentabilidad de la operación (calculada en tasa anual)
” Pv ” es el precio de venta de la acción
” Pc ” es el precio de compra de la acción
” D ” son los dividendos percibidos
” d ” es el número de días que mantiene la propiedad de la acción
Ejemplo: Un inversor compra una acción de Telefónica por 3.000 ptas. y la vende a los 6 meses por 3.800 ptas.
Durante este periodo recibe dividendos por importe de 200 ptas. Calcular la rentabilidad de la operación.
Aplicamos la fórmula:

Luego, la rentabilidad obtenida es del 66,5%
(*) Para conocer con más detalle este modelo se puede consultar la Lección 33 de nuestro Curso de Matemáticas
Financieras
b) Operaciones a más de 1 año
Para calcular la rentabilidad anual obtenida en estas operaciones se aplica la Ley de Equivalencia Financiera.
Esta Ley permite calcular la tasa de rentabilidad que iguala en el momento cero la prestación (precio de compra) y
la contraprestación (precio de venta y dividendos recibidos).
Para ello se aplica la siguiente fórmula:

Ejemplo: Se adquiere una acción de Telefónica por 3.000 ptas. y se vende 3 años más tarde por 3.600 ptas.
Durante este periodo se reciben los siguientes dividendos:
1º año: 200 ptas
2º año: 250 ptas.
3º año: 300 ptas.
Calcular la rentabilidad anual de esta operación.

Resolviendo la ecuación, la tasa anual de rentabilidad ( r ) es del 6,02%.
(*) Para conocer con más detalle el funcionamiento de este modelo recomendamos consultar la Lección 34 de
nuestro Curso de Matemáticas Financieras.

LECCION 4ª
Ratios bursátiles (I)

En Bolsa se utilizan una serie de ratios bursátiles que permiten valorar si la cotización de la acción se encuentra
alta, en un nivel medio o baja. A continuación vamos a ver aquellos ratios más utilizados:
Beneficio por acción
El beneficio por acción (BPA) calcula el beneficio que corresponde a cada acción:
BPA = Beneficio de la empresa / nº acciones
Ejemplo: una empresa obtiene un beneficio en el ejercicio de 500 millones de ptas. El número de acciones es de
1.000.000. Calcular el BPA
BPA = Bº / nº acciones = 500.000.000 / 1.000.000 = 500 ptas./acción
La cotización de una acción depende en gran medida de cómo se comporta el BPA: si éste presenta un buen
crecimiento, su cotización tenderá a subir, y viceversa.
Para el inversionista es más significativo el crecimiento del BPA que el del beneficio de la empresa. ¿Por
qué? porque el beneficio de la empresa puede crecer mucho, pero si resulta que el número de acciones también
ha aumentado (ha habido ampliaciones de capital), la evolución del BPA puede no haber sido tan positiva.
Ejemplo: vamos a comparar el comportamiento de dos empresas:
Empresa A: en 1999 ha obtenido un beneficio de 1.000 millones de pesetas y en el año 2000 de 1.400 millones de
pesetas. En el ejercicio 2000 el número de acciones no ha variado (sigue siendo de 1.000.000 de acciones).
Empresa B: en 1999 ha obtenido un beneficio de 1.000 millones de pesetas y en el año 2000 de 1.800 millones de
pesetas. En el ejercicio 2000 ha realizado una ampliación de capital por lo que el número de acciones se ha
incrementado de 1.000.000 (31/12/99) a 1.800.000 (31/12/00).
Calcular el crecimento del beneficio y del BPA,. ¿Qué empresa ha tenido un mejor comportamiento para el
accionista?
Empresa A:
Crecimiento del beneficio: 1.400.000.000 / 1.000.000.000 = 20%
BPA de 1999: 1.000.000.000 / 1.000.000 = 1.000 Ptas. / acción
BPA de 2000: 1.400.000.000 / 1.000.000 = 1.400 Ptas. / acción
Crecimiento del BPA: 20%
Empresa B:
Crecimiento del beneficio: 1.800.000.000 / 1.000.000.000 = 40%
BPA de 1999: 1.000.000.000 / 1.000.000 = 1.000 Ptas. / acción
BPA de 2000: 1.800.000.000 / 1.800.000 = 1.000 Ptas. / acción
Crecimiento del BPA: 0%
Por tanto, para el accionista el comportamiento de la Empresa A ha sido superior, Su BPA se ha incrementado
más, a pesar de que su beneficio ha crecido menos.
De hecho, cuando se realiza una ampliación de capital puede afectar negativamente al BPA (ya que se
incrementa el número de acciones), lo que se traduce muchas veces en una caída en la cotización.
Yield
Es un ratio bursátil que mide la rentabilidad que obtiene el accionista por los dividendos recibidos:
Yield = Dividendos por acción / cotización de la acción
Por facilidad de cálculo se suele tomar la cotización de cierre de ejercicio, aunque sería más correcto tomar la
cotización media del periodo.
Este ratio mide la rentabilidad que obtiene el accionista, sin considerar lo que pueda ganar (o perder) por el
comportamiento de la cotización.
El yield se podría considerar como una renta fija que obtiene el inversor, ya que las empresas suelen mantener
una política de dividendos más o menos estable de un ejercicio a otro.
Algunas empresas (por ejemplo, ciertas eléctricas) dan una rentabilidad por dividendo similar a la que se podría
obtener en títulos de renta fija y, aparte, el inversor puede obtener un beneficio adicional por la revalorización de la
acción.
Según el perfil del accionista le convendra invertir en títulos con mayor o menor yield:
Inversor conservador: debería seleccionar títulos con elevado yield, aunque la revalorización esperada de la
cotización no sea muy alta.
Inversos agresivo: debería elegir títulos con elevadas expectativas de repreciación, aunque su yield no sea muy
elevado.
En teoría hay una relación inversa entre yield y revalorización del título (aunque con matizaciones):
Un yiel elevado significa que la empresa reparte un porcentaje elevado de sus beneficios en forma de dividendo,
por lo que retiene poco beneficio para invertir y crecer.
Un yield bajo significa que la empresa apenas reparte dividendos y retiene gran parte de su beneficio para poder
invertir en nuevos proyectos, por lo que su potencial de crecimiento suele ser mayor.

LECCION 5ª
Ratios bursátiles (II)

PER
Es el ratio bursátil más utilizado, su calculo es:
PER = Cotización de la acción / BPA
El PER es el nº de veces que el precio de la acción es mayor que el beneficio por acción. También se puede
interpretar como el número de años necesarios para que el beneficios acumulado sea igual al precio de la acción.
En principio, el PER tiene la siguiente lectura:
PER alto: el precio de la acción está caro.
PER bajo: el precio de la acción está barato.
Por tanto:
El inversionista debería comprar cuando el PER sea bajo y vender cuando el PER sea alto.
Esta afirmación la matizaremos más adelante.
Pero, ¿cuándo se puede considerar que el PER es bajo y cuándo es alto?
Un mismo nivel de PER puede ser bajo para una acción y alto para otra. No obstante, se pueden utilizar
algunas referencias para valorar el nivel del PER:
a) Comparar con el PER histórico de la acción: si una acción ha presentado históricamente un PER
entorno a 10 y su PER actual es de 20, quiere decir que la acción está cara.
Si, por el contrario, esta acción se ha movido históricamente con un PER de 30 y actualmente su PER es de
20, entonces la acción está barata.
b) Comparar con el PER medio del sector: si, por ejemplo, las empresas constructoras presentan un PER
medio de 15, y una de ellas cotiza con un PER de 25, quiere decir que comparativamente esta acción está
cara.
Otra comparación del PER es con el tipo de interés del mercado:
El inverso del PER (es decir, beneficios por acción / cotización) equivale a la rentabilidad teórica que ofrece
la acción (decimos teórica, porque la rentabilidad real dependerá de como se comporte el precio de la
acción).
Ejemplo: un PER de 20 equivale a una rentabilidad implicita de 5% (= 1 / 20). Podríamos comparar este 5%
con el tipo de interés de la Deuda Pública (renta fija).
La renta variable, al implicar un mayor riesgo que la renta fija, debe ofrecer, en principio, un tipo de interés
superior. El inversor debe evaluar si la diferencia que presenta sobre el rendimiento de la renta fija es lógica
(la acción está bien valorada), es pequeña (la acción está barata), o es excesiva (la acción está cara).
Ejemplo: Supongamos que el tipo de interés de la Deuda Pública es actualmente del 4%. Si una acción
cotiza con:
Un PER de 10: implica una rentabilidad implicita del 10% (= 1 / 10)
Un PER de 20: implica una rentabilidad implicita del 5% (= 1 / 20)
Un PER de 40: implica una rentabilidad implicita del 2,5% (= 1 / 40)
Para evaluar si estos niveles de rentabilidad implícita son lógicos en relación con el tipo de la Deuda Pública,
el inversor podría analizar cual ha sido históricamente la diferencia de rentabilidad que ha venido ofreciendo
la acción frente al tipo de interés de la Deuda Pública en cada momento.
No obstante, el PER tiene otra lectura:
PER alto: significa que los accionistas están dispuestos a pagar mucho por la acción porque esperan que los
beneficios de la empresa crezcan sustancialmente en el futuro.
PER bajo: los accionistas pagan poco por la acción porque no esperan que los beneficios de la empresa
crezcan demasiado.
Veamos un ejemplo:
La cotización de una acción es de 1.000 ptas. y el BPA es de 20 ptas., por lo que su PER es de 50 (= 1.000 /
20). Este PER es muy elevado, pero si el BPA estimado para el próximo año es de 40 ptas., el PER de esta
inversión se reducirá (1.000 / 40 = 25).
En definitiva, se compra a un PER elevado, anticipando un fuerte crecimiento en beneficios que rebaje
el PER futuro de la inversión.
¿Y por qué no esperar a comprar al próximo año cuando el PER se haya reducido? Porque, probablemente,
si los beneficios siguen creciendo, la cotización de la acción ya no sea de 1.000 ptas., sino sustancialmente
más elevada.
Por tanto, un PER alto es típico de empresas con fuertes crecimientos de beneficios, mientras que un PER
bajo es típico de empresas con beneficios estancados.
Ejemplo: hay una empresa que cotiza en la Bolsa de Madrid, Zeltia, que experimentó una fuerte subida,
llegando a cotizar con un PER de 50, el más alto de todo el mercado.
Si se hubiera seguido el principio de que un PER alto indica que la acción está cara y que, por lo tanto, hay
que vender, se debería haber vendido esta acción.
Resulta que el PER era muy alto porque el mercado preveía un fuerte crecimiento de sus beneficios. De
hecho, esta acción continuó subiendo, llegando a revalorizarse un 200% adicional.
Precio / valor contable
Es otro indicador que se utiliza y que se calcula dividiendo la cotización de la acción por su valor
contable.
El valor contable, como ya vimos en la lección anterior, se calcula dividiendo el patrimonio neto de la
empresa entre el número de acciones.
Ejemplo: una empresa tiene un Activo de 1.000 millones de ptas. y un Pasivo (exigible) de 400 millones de
ptas. El número de acciones es de 1.000.000. Calcular el valor contable de esta acción:
Valor contable de la acción = Patrimonio neto / nº de acciones
Valor contable de la acción = (1.000.000.000 – 600.000.000 ) / 1.000.000
Por tanto, el valor contable de esta acción es de 600 ptas.
Ahora, comparamos su cotización con este valor contable. Supongamos que la acción cotiza a 1.200 ptas.
Precio / Valor contable = 1.200 / 600 = 2
Es decir, se estaría pagando en bolsa dos veces el valor contable de la acción. Cuanto mayor sea este
ratio más caro está el valor de la acción. De todos modos, ya vimos en la lección anterior que el valor
contable de la empresa es poco representativo de cuál es el verdadero valor de la empresa.
¿ Los distintos ratios son siempre coincidentes en señalar si la acción está cara o barata ?
No necesariamente, de hecho puede ocurrir, por ejemplo, que el PER sea elevado, mientras que el Precio /
Valor contable sea bajo, o que el PER suba mientras que el BPA baje.
¿Cómo actuar en estas circunstancias? El ratio más representativo y al que hay que darle mayor
relevancia es al PER.
De todos modos, la información que facilitan los ratios bursátiles hay que tomarla a título indicativo
(no son leyes matemáticas: un PER alto no necesariamente indica que la acción está cara).
Hay que tratar de conocer el por qué de los valores de estos ratios, a qué responden: ¿está la empresa
en fase de expansión?, ¿ha experimentado la acción una fuerte subida porque se esté especulando?, ¿hay
algún inversor que esté acumulando títulos con vistas a una posible fusión?, etc.

LECCION 6ª
Operaciones a plazo

En las operaciones a plazo, una de las partes realiza su contraprestación en un momento futuro determinado:
Compras a plazo (por ejemplo a 1 mes): el comprador recibe los títulos adquiridos el día de cierre de la
operación, pero no tiene que realizar el pago hasta dentro de 1 mes.
Ventas a plazo (por ejemplo a 1 mes): el vendedor recibe el dinero de la venta el día de cierre de la
operación, pero no tiene que realizar la entrega de los títulos hasta dentro de 1 mes.
¿Cúando se realizan operaciones a plazo?
Compras a plazo: el comprador espera que el precio futuro de la acción suba.
Ejemplo: Compra una acción de Telefónica por 2.000 ptas. teniendo que realizar el pago de la opeación
dentro de 1 mes.
El comprador espera que dentro de 1 mes ese título valga, por ejemplo, 2.500 ptas., por lo que podría
venderlo, pagar las 2.000 ptas. que debe y quedarse con las 500 ptas. restantes. De esta manera ganaría
dinero sin haber invertido nada.
Venta a plazo: el vendedor espera que el precio de la acción baje.
Ejemplo: Vende a plazo títulos de Telefónica por 2.000 ptas. esperando que dentro de 1 mes sólo valgan, por
ejemplo, 1.500 ptas.
El vendedor recibirá ahora 2.000 ptas. y dentro de 1 mes, cuando tenga que entregar las acciones, espera
poder comprarlas en el mercado por 1.500 ptas, ganando la diferencia.
En operaciones a plazo, el inversor (ya sea comprador o vendedor) tendrá que entregar una garantía (hasta
un 50% del precio de la operación) para responder del cumplimiento de su obligación futurua.
¿Cuál es el riesgo de esta operatoria? que el precio de la acción evolucione en sentido contrario al que
espera el inversor.
Compra a plazo: si dentro de 1 mes, las acciones de Telefónica en lugar de 2.500 ptas. sólo valen 1.500
ptas., el comprador, además de vender los títulos para pagar su deuda, tendrá que poner dinero adicional.
Venta a plazo: si dentro de 1 mes, las acciones de Telefónica en lugar de 1.500 ptas. valen 3.000 ptas., al
vendedor le saldra la operación más cara de lo previsto, perdiendo dinero.

LECCION 7ª
Operaciones a crédito

Las operaciones a crédito funcionan como una operación al contado:
En el día de cierre de la operación, el comprador entrega el dinero y el vendedor entrega los títulos.
La diferencia radica en que una de las partes realiza su contraprestación gracias al crédito que recibe de la
entidad financiera que intermedia la operación:
Compras a crédito: el comprador recibe un crédito de la entidad intermediadora con el que paga la compra
de las acciones.
Ventas a crédito: el vendedor recibe prestado de la entidad intermediadora las acciones que entrega al
comprador.
En estas operaciones, al igual que en las operaciones a plazo, el inversor tiene que entregar una garantía
que puede oscilar entre el 10% y el 50% del importe de la operación. Además:
En las compras a crédito, las acciones compradas quedan garantizando el buen fin de la operación.
En las ventas a crédito, el importe recibido queda garantizando el buen fin de la operación.
Estas garantías constituidas puede que haya que ir incrementándolas:
En las compras a crédito hemos visto que las acciones garantizan la operación, por lo que si su cotización
baja el comprador tendrá que aportar garantías dinerarias adicionales.
En las ventas a crédito, el dinero recibido garantiza la compra futura de las acciones que hay que devolver,
por lo que si el precio de la acción sube el vendedor tendrá que aportar dinero adicional para recomponer su
garantía.
Ventajas de la operación:
El inversor multiplica el volumen de la operación que puede realizar:
Ejemplo: si un inversor tiene un millon de pesetas y quiere comprar títulos de Fiat que cuestan 1.000 ptas.,
podrá comprar al contado 1.000 títulos.
Si realiza esta operación a crédito y tiene que constituir una garantía del 50%, podría entrar en un operación
de 2.000.000 ptas., comprando 2.000 acciones.
De esta manera, el inversor multiplicaría por 2 el posible beneficio (aunque también multiplicaría por 2 la
posible pérdida).
Si la garantía que tuviera que constituir fuera del 25%, podría realizar una operación de 4.000.000 ptas.
(compra de 4.000 acciones), multiplicando por 4 el posible beneficio, así como la posible pérdida.
Otras consideraciones:
Las operaciones a crédito no se pueden realizar con cualquier acción, sino sólo con aquellas que autoriza
el organismo recto de la bolsa (que serán los títulos más líquidos del mercado).
Las operaciones a créditos se suelen realizar por un plazo de 1 a 3 meses, aunque podrían ser a mayor
plazo.

LECCION 8ª
Obligaciones convertibles

Las obligaciones convertibles son, como su propio nombre indica, obligaciones:
Títulos de renta fija que ofrecen al inversor una rentabilidad determinada hasta su vencimiento.
Pero son también convertibles:
El inversor podrá en determinadas fechas optar por cambiar estas obligaciones por acciones de la
empresa emisora.
La posibilidad de conversión se puede ejercer en determinadas fechas prefijadas: por ejemplo, al año de la
emisión, a los 2 años y a los 3 años.
A cambio de ofrecer esta posibilidad de conversion, las obligaciones convertibles ofrecen un tipo de interés
inferior al de las obligaciones ordinarias.
Las obligaciones convertibles, como el resto de obligaciones, cotizan en el mercado.
¿Por cuántas acciones se puede canjear cada obligación?
En el momento de emisión de estas obligaciones no se conoce el número exacto de acciones por las que se
podrán canjear en cada fecha, lo que si está establecido es el sistema que se va a utilizar para su cálculo.
La formula de cálculo suele ser la siguiente:
Valor nominal de la obligación dividido por la cotización media de la acción durante un periodo determinado
antes de la fecha de conversión (por ejemplo, durante el mes previo).
A la cotización media de la acción se le suele aplicar un descuento (entre un 5% y un 20%) para hacer la
conversión más atractiva.
Ejemplo: supongamos una obligación convertible cuyo valor nominal es de 1.000 ptas. La cotización media
de la acción en el mes previo a la fecha de conversión es de 125 ptas. A este precio se le aplica un
descuento del 20%
Nº de acciones = 1.000 / (125 * 0,80) = 10 acciones
Es decir, por cada obligación se recibirán 10 acciones de la empresa.
¿Cuándo será interesante optar por la conversión?
El inversor deberá comparar el precio de cotización de la obligación convertible con el valor de mercado de
las acciones que puede recibir a cambio:
Ejemplo: supongamos que la obligación convertible cotiza en la fecha de conversión a 1.200 ptas., mientras
que la acción cotiza a 130 ptas.
En este caso, el valor de las 10 acciones a recibir (1.300 ptas.) es mayor que el valor de cotización de la
obligación por lo que conviene convertir.
Si, por el contrario, las acciones cotizan a 110 ptas. entonces el valor de las 10 acciones es 1.100 ptas.,
inferior al la cotización de la obligación, por lo que no interesa convertir.

LECCION 9ª
Obligaciones con warrants

Son obligaciones normales que llevan incorporadas un título adicional que se denomina “warrant”.
El warrant es un derecho a comprar en un momento futuro un número determinado de acciones a un precio fijado.
Es un derecho y no una obligación: el inversor podrá optar por ejercitar dicho warrant (y comprar las acciones) o
por no ejercitarlo, dejándolo vencer.
La obligación y el warrant, aunque se emiten juntos, son dos títulos independientes: el obligacionista podrá
mantener los dos, vender uno de ellos, o vender los dos. Ambos títulos cotizan en la bolsa.
La obligación con warrant tiene cierto parecido con la obligación convertible, pero hay algunas diferencias
importantes:
En la obligación convertible no se conoce en el momento de su emisión el precio al que se valorarán las acciones.
En el warrant este precio sí está determinado (por ej. 1.500 ptas.).
La obligación convertible es un único título (si el inversor acude a la conversión deja de ser obligacionista y se
convierte en accionista). En las obligaciones con warrants, si el inversor ejercita el warrant será al mismo tiempo
obligacionista y accionista.
En las obligaciones convertibles el inversor podrá tan sólo en fechas muy determinadas optar por la conversión
(por ej. al año de la emisión, a los 2 y a los 3 años). El warrant se puede ejercitar durante un periodo más o menos
extenso (por ejemplo, durante todo el 2º año de vida de la obligación).
¿Cuándo se ejercitará el warrant? cuando el precio al que permita comprar las acciones sea inferior a su precio
de mercado
Ejemplo: Una obligación de Volkswagen lleva un warrant que permite comprar 5 acciones de esta sociedad a 20
euros cada una. Este warrant se puede ejercitar durante el 3º año de vida de la obligación.
Si durante ese año en algún momento las acciones de esta empresa cotizan por encima de los 20 euros, interesa
ejercitar el warrant, ya que permite comprar acciones a 20 euros y acto seguido venderlas en el mercado ganando
la difrencia.
Si, por el contario, durante todo ese año estas acciones cotizan por debajo de 20 euros no se ejercitará el warrant:
para qué comprar acciones a 20 euros si se pueden comprar en el mercado más baratas.
Las obligaciones con warrants ofrecen, por tanto, un atractivo adicional frente a las obligaciones normales, de
ahí que su tipo de interés sea inferior al de estas últimas.

LECCION 10ª
Opciones

La opción es un título que da a su poseedor el derecho a comprar o vender una acción a un precio
fijado, en una fecha futura determinada.
El precio de la opcion se denomina prima.
Hay dos tipos de opciones:
Opción de compra: se denomina “call” y da derecho a comprar una acción en una fecha futura a un precio
determinado. El que ha vendido la opcion estará obligado, en su caso, a vender la acción al que ejercita la
opción.
Opción de venta: se denomina “put” y da derecho a vender una acción en una fecha futura a un precio
determinado. El que ha vendido la opcion estará obligado, en su caso, a comprar la acción al que ejercita la
opción.
Es importante subrayar que la opción otorga un derecho, no una obligación: su poseedor podrá
ejercitarla o no.
En la bolsa se negocian opciones sobre acciones concretas o sobre índices (por ejemplo sobre el Ibex-
35).
¿Cuándo se ejercita la opción?
Opción de compra: se ejercita cuando el precio de ejercicio de la opción es inferior al precio de la acción en
el mercado.
Ejemplo: se compra una opción que permite comprar una acción de BBVA el 31 de marzo del 2001 a 3.000
ptas. Si llegado este día la acción de BBVA cotiza a un precio superior se ejercita la opción: se compra a
3.000 y se vende en el mercado a un precio superior, ganando la diferencia.
Si la acción de BBVA cotiza ese día por debajo de 3.000 ptas. la opción no se ejercita y vence sin tener
ningún valor (para que comprar a 3.000 ptas si se puede comprar en el mercado a un precio inferior).
Opción de venta: se ejercita cuando el precio de ejercicio de la opción es superior al precio de la acción en
el mercado.
Ejemplo: se compra una opción que permite vender una acción de BBVA el 31 de marzo del 2001 a 3.000
ptas. Si llegado este día la acción de BBVA cotiza a un precio inferior se ejercita la opción: se compra la
acción en el mercado y se vende a 3.000, ganando la diferencia.
Si la acción de BBVA cotiza ese día por encima de 3.000 ptas. la opción no se ejercita (para que vender a
3.000 ptas si se puede vender en el mercado a un precio superior).
¿Por qué se comercializan opciones?
Operaciones de cobertura: permite eliminar el riesgo de fluctuación de las cotizaciones en operaciones de
ingeniería fianciera.
Especulación: permite lograr unos beneficios muy superiores que si se compra directamente la acción.
Ejemplo: la acción deTelefónica cotiza en la actualidad a 3.000 ptas y también se pueden comprar opciones
a ejercitar dentro de 1 mes que permiten comprar esta acción a 3.000 ptas. El precio de la opción es de 500
ptas.
Si nuestro presupuesto es de 3.000 ptas. podemos comprar 1 acción o comprar 6 opciones.
Si dentro de un mes la acción de Telefónica cotiza a 4.000 ptas., si hubiéramos comprado 1 acción
habríamos ganado 1.000 ptas, pero si hubiéramos comprado 6 opciones las ganancias serían de 3.000 ptas.
(500 ptas. por cada opción: 1.000 ptas. por la diferencia entre el precio al que secompra y se vende la
acción, menos 500 ptas. del precio de la opción).
Pero no todos son ventajas, las opciones implican un riego mucho más elevado: si dentro de 1 mes la
acción de Telefónica sigue a 3.000 ptas, si hubiéramos comprado la acción no habríamos ganado ni perdido
nada, pero si hubiéramos comprado las 6 opciones, estas no tendrían ningún valor y habríamos perdido todo
el importe de nuestra inversión.
¿Cuándo se compran opciones?
Opciones “call”: cuando se espera que la cotización de la acción va a subir
Opciones “put”: cuando se espera que la cotización de la acción va a bajar.
¿Quienes compran y venden opciones? compran opciones los particulares, las empresas o cualquier
entidad interesada; venden opciones las entidades financieras.
Fecha de ejercicio de la opción: hay dos modelos:
Opción americana: se puede ejercer durante todo el tiempo que va desde que se compra hasta su fecha de
vencimiento.
Opción europea: sólo se puede ejercer en la fecha de vencimiento

LECCION 11ª
Futuros

El futuro es un contrato por el que se acuerda comprar o vender una acción a un precio fijado, en una
fecha futura determinada.
La diferencia con la opción es que mientras ésta representa un derecho, que se podrá ejercitar o no, el
futuro es una obligación, es decir, llegada la fecha de vencimiento del contrato hay que comprar (o vender) la
acción.
El inversor puede contratar un futuro como comprador o como vendedor.
En los mercados se negocian futuros sobre determinadas acciones (las de mayor contratación) y sobre
índices.
Son contratos estándares: por ejemplo, en el mercado de futuros de España (MEFF) se negocian futuros
sobre determinadas acciones y, en cada momento, para 4 vencimientos distintos (el 3º viernes de los meses
de marzo, junio, septiembre y diciembre).
Aunque los futuros tengan un vencimiento determinado, el inversor puede deshacer su posición en
cualquier momento, realizando la operación contraria:
Ejemplo, compro a principios de enero un futuro sobre Telefónica con vencimiento 21 de junio. Si en febrero
quiero deshacer esta posición sólo tengo que vender un futuro sobre Telefónica con el mismo vencimiento y
las dos operaciones se anulan.
Cuando se contrata un futuro no hay que pagar nada, únicamente entregar una garantía que viene a oscilar
entre el 15% y el 20% del precio del futuro.
El precio del futuro se mueve en paralelo con el de la acción y responde a la siguiente fórmula:
Precio del futuro = precio de la acción + intereses por ese importe hasta la fecha de vencimiento -
dividendos estimados que vaya a pagar la acción durante ese periodo.
Los futuros se utilizan, al igual que las opciones, para:
Operaciones de cobertura, eliminando el riesgo de fluctuación de la cotización.
Especular, ya que, cómo sólo exige entregar en garantía un porcenaje de su precio, permite multiplicar el
volumen de la posición y, por tanto, el posible beneficio o la posible pérdida.
Ejemplo: una acción de Telefónica vale 1.000 ptas. y la compra de un futuro sobre esta acción exige una
garantía del 20% de su valor (que suponemos que en ese momento también es de 1.000 ptas.). Si tengo un
presupuesto de 1.000 ptas. puedo comprar una acción o 5 futuros.
Si llegado el vencimiento del futuro la acción vale 1.500 ptas. entonces si hubiera comprado 1 acción habría
ganado 500 ptas. pero si hubiera comprado 5 futuros habría ganado 2.500 ptas.
Si, por el contrario, en dicho vencimiento la acción valiera 500 ptas, entonces si hubiera comprado 1 acción
habría perdido 500 ptas y si hubiera comprado 5 futuros mi pérdidas serían de 2.500 ptas.
Por tanto, operar con futuros exige mucha precaución, por lo que sólo se recomienda a inversores
expertos.

LECCION 12ª
Ampliación de capital

Las ampliaciones de capital pueden ser:
Liberadas: el accionista no tiene que desembolsar nada, ya que se hacen con cargo a las reservas de la
empresa (hay un traspaso contable de reservas a capital); la empresa emite nuevas acciones que entrega a
los accionistas antiguos en proporción a su participación.
A la par: Se emiten por su valor nominal (si las acciones tienen un valor nominal de 1.000 ptas. se emiten
por dicho importe).
Con prima: se emiten por encima de su valor nominal (por ejemplo, acciones con valor nominal de 1.000
ptas. se emiten por un precio de 1.500 ptas).
Cuando una empresa realiza una ampliación de capital, los accionistas antiguos tienen derecho de
suscripción preferente:
Pueden suscribir las nuevas acciones, con preferencia sobre terceros inversores, en proporción a su
participación.
En situaciones muy concretas los accionistas pueden renunciar en Junta General de Accionistas a estos
derechos (por ejemplo, cuando la empresa adquiere otra sociedad y paga la adquisición con acciones de
nueva emisión).
El derecho de suscripción preferente defiende los intereses de los accionistas actuales, evitando que
pierdan valor con la ampliación de capital:
Ejemplo: una sociedad tiene 100 acciones emitidas, con un valor nominal 1.000 ptas y su cotización en el
mercado es de 5.000 ptas.
Realiza una ampliación de capital emitiendo 100 nuevas acciones a su valor nominal.
Tras la ampliación, el valor de la empresa será igual a su valor anterior (500.000 ptas.) más el importe de la
ampliación (100.000 ptas.), en total 600.000 ptas.
¿Cuál será ahora el valor de cada acción? será igual al valor de la empresa (600.000 ptas.) dividido por el
número de acciones (200); es decir, cada acción valdrá 3.000 ptas.
El accionista antiguo ha visto disminuir el valor de su acción de 5.000 ptas. a 3.000 ptas., y este descenso de
valor se compensa con el derecho de suscripción preferente.
¿Qué se puede hacer con los derechos de suscripción preferentes?
Ejercitarlos, adquiriendo las nuevas acciones a las que den derecho.
Venderlos en el mercado, ya que estos derechos cotizan durante el periodo de suscripción. Un inversor que
no sea accionista y que quiera comprar acciones nuevas tendrá primero que adquirir los derechos de
suscripción necesarios.
¿Cómo se calcula el valor de estos derechos de suscripción preferente?
Su valor será igual a la diferencia entre el valor de la acción antes de la ampliación de capital y después.
Ejemplo: una sociedad tiene en circulación 500 acciones, de valor nominal 200 ptas., que cotizan en bolsa a
1.000 ptas. El valor de la empresa es, por tanto, de 500.000 ptas.
Realiza una ampliación de capital, emitiendo 100 nuevas acciones, con un valor de emisión de 400 ptas.
cada una.
Tras la ampliación, el valor de la empresa será de 500.000 + (100 * 400) = 540.000 ptas.
Y el valor de cada acción será 540.000 / 600 = 900 ptas.
Por tanto, el derecho de suscripción preferente será 1000 – 900 = 100 ptas.
De esta manera, el accionista antiguo no se ve perjudicado:
Antes tenía una acción que valía 1.000 ptas., y con la ampliación de capital tendrá una acción que valdrá 900
ptas. y un derecho de suscripción preferente valorado en 100 ptas.
¿Cuántos derechos de suscripción preferentes son necesarios por cada acción nueva?
El número de derechos necesarios viene dado por la proporción entre el número de acciones viejas y el
número de acciones nuevas.
En el ejemplo anterior, la proporción entre acciones viejas y acciones nuevas es de 5 a 1 (había 500
acciones viejas y emiten 100 acciones nuevas), por tanto, para adquirir una acción nueva hay que tener 5
derechos de suscripción preferente.
¿Cuánto pagará el nuevo inversor? pagará el valor de la nueva acción (400 ptas.), más el importe de 5
derechos de suscripción (500 ptas); en total pagará 900 ptas, que es justamente el valor que van a tener las
acciones tras la ampliación.
Un accionista antiguo que tuviera 5 acciones sólo tendrá que pagar el valor de emisión de la nueva acción
(400 ptas.), ya que posee los derechos de suscripción necesarios.

LECCION 13ª
Cotizaciones y tipos de interés

Existe una relación inversa entre cotizaciones y tipos de interés:
Si los tipos de interés suben las cotizaciones tienden a bajar.
Si los tipos de interés bajan, las cotizaciones tienden a subir.
¿A qué responde esta relación?
Hay varias explicaciones, pero la principal es el juego de los tipos de interés en los modelos de valoración de
las acciones.
El mercado valora una acción descontando al momento actual los dividendos futuros que espera que va a
recibir dicha acción.
Este valor actual disminuye en la medida que aumente el tipo de descuento que se aplique a los dividendos,
y este tipo de descuento depende en gran medida de los tipos de interés del mercado.
Ejemplo: El dividendo esperado por una acción para el próximo año es de 1.000 ptas.
¿Cuál es el valor actual de este dividendo? Dependerá del tipo de descuento que se aplique:
Si se aplica un 5%, el valor actual será 1.000 / 1,05 = 952 ptas.
Si se aplica un 8%, el valor actual será 1.000 / 1,08 = 920 ptas.
Si se aplica un 12%, el valor actual será 1.000 / 1,12 = 893 ptas.
Se puede ver, por tanto, cómo al aumentar el tipo de descuento disminuye el valor actual del dividendo del
año 1. Como el valor de una acción es la suma de todos sus dividendos futuros descontados, al subir los
tipos de interés la cotización tenderá a bajar.
También hay otras razones que explican esta relación inversa entre tipos de interés y cotizaciones:
Si suben los tipos de interés aumenta la rentabilidad de los títulos de renta fija, se hacen más atractivos, por
lo que muchos inversores venderán acciones y comprarán renta fija, haciendo caer las cotizaciones.
Si suben los tipos de interés aumenta la carga financiera de las empresas, lo que hace disminuir sus
beneficios, afectando negativamente a la cotización.

LECCION 14ª
Cotizaciones e inflacción

La inflacción y las cotizaciones también evolucionan de manera inversa:
Si la inflacción sube las cotizaciones tienden a bajar
Si la inflacción baja las cotizaciones tienden a subir
Hay diversas razones que explican esta relación contraria:
Si sube la inflación las autoridades monetarias elevarán los tipos de interés para tratar de controlar esta
subida de precios, y ya hemos visto en la lección anterior como el aumento de los tipos de interés afecta
negativamente a las cotizaciones.
El aumento de la inflación repercute en un incremento de los costes de las empresas con el consiguiente
impacto negativo en sus beneficios. Esto se traduce en una caída en las cotizaciones.
Al aumentar la inflación la capacidad adquisitiva de las familias se resiente, por lo que disminuye su ahorro y,
por tanto, la posibilidad de destinar fondos excedentarios a invertir en bolsa.
Al elevarse la inflación disminuye la rentabilidad real de las acciones, reduciéndose su atractivo para el
inversor.
Vamos a ver con más detalle el concepto de rentabilidad real:
La rentabilidad que ofrece cualquier inversión (en este caso, acciones) se denomina rentabilidad nominal:
Ejemplo: se adquiere una acción de Telefónica por 1.000 ptas. Transcurrido un año se han recibido 50 ptas.
de dividendos y la acción cotiza a 1.100. Por tanto, se han ganando 150 ptas, lo que implica una rentabilidad
nominal del 15% (= 150 / 1000).
Pero los precios de los productos también aumentan con el tiempo:
Supongamos que al cabo del año la subida de precios (inflación) ha sido del 10% (lo que antes valía 100
ptas. ahora vale 110 ptas.).
La rentabilidad real es la diferencia entre la rentabilidad nominal y la inflación:
En el ejemplo, la rentabilidad real es del 5% (15% – 10%).
Esta rentabilidad real es la que interesa al inversor ya que es la que determina si ha habido un
incremento de su riqueza y en qué cuantía.
Por tanto, el aumento de la inflación hace disminuir la rentabilidad real y, con ello, el atractivo de cualquier
inversión.
Si en el ejemplo anterior, la inflación es del 20% en lugar el 10%, entonces la rentabilidad real de esta acción
sería negativa (-5%), por lo que no tendría ningún interés para un inversor.

LECCION 15ª
Volatilidad de la acción

La volatilidad de una acción hace referencia a las oscilaciones que presenta su cotización:

El grado de oscilación que presenta una acción se mide con un indicador denominado BETA:
Este indicador compara la volatilidad de la acción con la que presenta la bolsa en su conjunto.
La BETA es la covarianza de la cotización de la acción (variable X) y de un índice representativo del
mercado, por ejemplo el Ibex-35, (variable Y), dividida por la varianza de la variable “x”.

Donde:
Xi es la cotización de la acción en cada momento del periodo considerado
Xm es la media de la cotización de la acción en dicho periodo
Yi es el valor que toma el índice del mercado en cada momento del periodo
Ym es la media de dicho índice durante el periodo considerado
¿Cómo se calcula?
Se toma un periodo histórico relativamente amplio, por ejemplo 5 años.
Se toma la cotización de la acción y el valor del índice del mercado en cada día de dicho periodo.
Se calculan sus valores medios y se aplica la fórmula anterior.
La BETA puede tomar valores positivos y negativos:
BETA > 1: acción de elevada volatilidad, varía más que el mercado
Ejemplo: una acción con una beta del 1,5 significa que históricamente ha oscilado un 50% más que el
mercado, tanto en subidas como en bajadas: si el mercado ha subido un 10%, esta acción ha subido un
15%, y si el mercado ha bajado un 10%, esta acción lo ha hecho en un 15%.
BETA = 1: acción con la misma volatilidad que el mercado.
Ejemplo: si el mercado ha subido un 10%, esta acción ha subido otro 10%, y si el mercado ha bajado un
10%, esta acción ha bajado lo mismo.
BETA < 1: acción de poca volatilidad, varía menos que el mercado
Ejemplo: una acción con una beta del 0,3 significa que dicha acción ha oscilado históricamente un 30% de lo
que lo ha hecho el mercado: si el mercado ha subido un 10%, esta acción ha subido un 3%, y si el mercado
ha bajado un 10%, esta acción ha bajado un 3%.
BETA < 0: es una situación poco habitual pero que se puede presentar; significa que la acción varía en
sentido contrario a lo que lo hace el mercado: si el mercado sube la acción baja y viceversa. Se podrían
distinguir también los tres casos anteriores:
-1 < BETA < 0 : la acción varía en sentido contrario al del mercado, pero con menor intensidad:
Ejemplo: una acción con una Beta de -0,4 significa que si el mercado ha subido un 10% esta acción ha
bajado un 4%, y si el mercado ha bajado un 10%, esta acción ha subido un 4%.
BETA = -1 : la acción oscila igual que el mercado pero en sentido contrario.
BETA < -1 : la acción oscila más que el mercado y en sentido opuesto:
Ejemplo: una acción con una Beta de -1,8% significa que si el mercado ha subido un 10% esta acción ha
bajado un 18%, y si el mercado ha bajado un 10%, esta acción ha subido un 18%.

LECCION 16ª
Análisis técnico: Introducción

En el estudio del comportamiento de las acciones, con vistas a tratar de predecir su evolución futura, se
utilizan dos tipos de análisis:
Análisis fundamental
Análisis técnico
a) Análisis fundamental
Se basa en el estudio de toda la información económica-financiera disponible sobre la empresa (balance,
cuenta de resultados, ratios financieros, etc.), así como de la información del sector, de la coyuntura
macroeconómica, etc.
En definitiva, se estudia cualquier información que pueda servir para tratar de predecir el comportamiento
futuro de la empresa.
Con este análisis se determinan los puntos fuertes y débiles de la empresa, por ejemplo:
Solidez financiera (peso del patrimonio neto dentro del pasivo).
Liquidez (si la empresa dispone de los fondos suficientes con los que ir atendiendo sus pagos).
Gastos (viendo si la empresa es cada vez más eficiente y viene reduciendo sus gastos o si, por el contrario,
sus gastos están descontrolados).
Rentabilidad (sobre volumen de venta, sobre fondos propios, etc.)
El análisis fundamental estudia cómo viene evolucionando la empresa en estos y otros conceptos, y cómo
compara con la media del sector.
A partir de ahí, estima el comportamiento futuro de los beneficios, lo que determinará la posible
evolución de la acción.
Si los beneficios van a crecer, incluso más que la media del sector, lo lógico es que la acción se vaya
revalorizando, mientras que si los beneficios están estancados o disminuyen, la cotización irá cayendo.
b) Análisis técnico
Considera que el mercado proporciona la mejor información posible sobre el comportamiento de la
acción. Analiza como se ha comportando ésta en el pasado y trata de proyectar su evolución futura.
El análisis técnico se basa en tres premisas:
La cotización evoluciona siguiendo unos determinados movimientos o pautas.
El mercado facilita la información necesaria para poder predecir los posibles cambios de tendencia.
Lo que ocurrió en el pasado volverá a repetirse en el futuro
El análisis técnico trata de anticipar los cambios de tendencia:
Si la acción está subiendo busca determinar en que moménto está subida va a terminar y va a comenzar la
caída, y lo mismo cuando la acción está cayendo.
El análisis técnico utiliza charts (gráficos de la evolución de la cotización) y diversos indicadores
estadísticos que analizan las tendencias de los valores.

LECCION 17ª
Tendencias

El Análisis Técnico parte de que las cotizaciones se mueven por tendencias:
Las cotizaciones puede reflejar muchos movimientos de zig-zag, pero en el fondo siguen una dirección (tendencia).

El Análisis Técnico trata de detectar cual es esta tendencia y busca anticiparse a los posibles cambios
de la misma.
La Teoría Dow (desarrollada por el analista que lanzó el índice Dow-Jones) habla de tres tipos de
tendencias:
Tendencia principal: es la tendencia básica, la que marca la evolución del valor a largo plazo y cuya duración puede superar el año. Para el Análisis Técnico esta tendencia es la que tiene mayor importancia.

La tendencia principal puede ser:
Alcista (bull market)
Bajista (bear market)
Lateral u horizontal, en este caso se dice que la cotización se mueve sin una tendencia definida. Cuando
esto ocurre, el Análisis Técnico aconseja no tomar decisiones hasta que no se manifieste nuevamente una
tendencia.
Tendencia secundaria: su duración oscila entre varias semanas y 3-4 meses, y son movimientos que tienen lugar dentro de la tendencia principal.

Tendencias menores: son movimientos a corto plazo, con una duración entre un día y varias semanas.  Para el Análisis Técnico tienen menor importancia ya que son más erráticas y difíciles de predecir.

Las tendencias se desarrollan unas dentro de otras:
La cotización sigue una tendencia principal, pero dentro de ella se desarrollan tendencias secundarias, y
dentro de éstas hay movimientos a corto plazo.
El Análisis Técnico trata de identificar estas distintas tendencias, de manera que le permita estimar la
evolución de la acción a largo plazo, así como cuando dicha evolución puede cambiar.

LECCION 18ª
Soportes y resistencias

Un soporte es un nivel de precios en el que se detiene la caída de la cotización y ésta rebota nuevamente al alza
El mercado, entendido como la voluntad de millones de inversores, considera que es un nivel de precios muy bajo, por lo que cuando la cotización alcanza ese valor, las compras se disparan.

Una resistencia es un nivel de precios en el que se detiene la subida de la cotización y ésta rebota hacia abajo.
El mercado considera que es un nivel de precios muy alto, por lo que cuando la cotización alcanza ese valor, las ventas se disparan.

¿Quién fija los soportes y las resistencias?
El propio mercado; no es que los inversores se pongan de acuerdo, simplemente que coinciden en la
valoración que realizan, al entender que un precio es muy elevado (resistencia), o que un precio es muy bajo
(soporte)
Los soportes y las resistencias se detectan al analizar el gráfico de la evolución de la cotización, donde se
puede ver como hay niveles donde la subida de la cotización se detiene y otros en los que se frena la caída.
Los soportes y resistencias tienen una duración determinada, ya que llega un momento donde la cotización
termina superándolos.
Si la tendencia es alcista los soportes y resistencias serán cada vez más altos.

Mientras que si la tendencia es bajista los soportes y resistencias serán cada vez más bajos.

Cuando los soportes y las resistencias son atravesados con cierta fuerza suelen cambiar de papel: el
soporte se convierte en resistencia y viceversa.

Los soportes y las resistencias son más sólidos en la medida que:
Hayan venido actuando durante más tiempo.
Sean mayores los volúmenes de contratación que dan origen al rebote de la cotización.
¿Qué ocurre cuando se superan estos niveles?
Cuando se perfora un soporte, a continuación la cotización suele caer con fuerza: la acción ha roto una
barrera que se ha encontrado en su bajada, y una vez superada ésta, cae libremente.
Cuando se supera una resistencia, la cotización también suele subir con fuerza.

LECCION 19ª
Líneas de tendencia

Una línea de tendencia es una línea recta que se traza uniendo:
Sucesivos mínimos, si se trata de una tendencia alcista.
Sucesivos máximos, si se trata de una tendencia bajista.
Para poder dibujar una línea de tendencia se tiene que cumplir:
Si es una tendencia alcista: deben existir dos mínimos consecutivos, de tal manera que el segundo mínimo sea superior al primero.

La línea de tendencia así dibujada se confirma si se vuelve a producir un tercer mínimo que toca la línea que se ha dibujado.

Si es una tendencia bajista: deben existir dos máximos consecutivos, de tal manera que el segundo máximo sea inferior al primero.

Esta línea se confirma si se produce un tercer máximo que toca nuevamente la línea dibujada.

La ruptura de una línea de tendencia normalmente anticipa un cambio de tendencia.

La importancia de una línea de tendencia es mayor en la medida en que:
Ha permanecido durante un mayor tiempo sin ser perforada.
Ha sido probada en más ocasiones, es decir, son numerosas las veces en las que la cotización ha rebotado
al tocar dicha línea.
Cuando una línea de tendencia es perforada con fuerza, suele cambiar su papel:
La que venía actuando de soporte se convierte en resistencia y viceversa.

LECCION 20ª
Canal

El canal son dos líneas paralelas en las que una actúa como soporte y otra como resistencia.
Los canales pueden ser:
Alcista

Bajista

Una estrategia que se puede utilizar si el canal es de suficiente amplitud es comprar cuando el valor está cerca de la base y vender cuando está cerca del techo.

En un canal alcista, cuando la acción no toca su techo puede ser indicio de un futuro cambio de tendencia.

Lo mismo ocurre en un canal bajista, cuando la cotización no llega a tocar la base.

Un principio que se cumple a menudo es que cuando una cotización sale de un canal por cualquiera de sus
límites, dicha cotización avanza en la dirección de la ruptura en una cuantía igual a la anchura del canal que acaba de perforar.

LECCION 21ª
Señales de cambio de tendencia: doble pico y doble valle

Las figuras de Doble pico o Doble valle son dos de las figuras más típicas de cambio de tendencia:
Doble pico: se produce cuando hay una tendencia alcista. En este caso los máximos son cada vez más
altos, pero si en un momento dado un máximo no supera el máximo anterior, esto es señal de que se puede producir un cambio de tendencia.
Esta figura se confirma cuando la cotización cae por debajo del útltimo mínimo, es decir, de aquel que se formó entre los dos máximos anteriores.

Doble valle: se produce cuando hay una tendencia bajista. Los mínimos son cada vez menores, pero si en un momento dado un mínimo no supera el mínimo anterior, esto es señal de que se puede producir un cambio de tendencia.
Esta figura se confirma cuando la cotización supera el último máximo, es decir, aquel que se formó entre los dos mínimos anteriores.

¿Cuánto dura la formación de estas figuras?
No hay una regla general, pero es frecuente que entre los dos picos o los dos valles transcurran entre 1 o 2
meses.
En todo caso hay que tener presente que:
Las figuras que indican un cambio de tendencia alcista a bajista se forman con mayor rapidez que las que indican un cambio de tendencia bajista a alcista.

LECCION 22ª
Señales de cambio de tendencia: cabeza y hombros

La figura de Cabeza y Hombros es probablemente una de la más fiable a la hora de predecir un cambio de tendencia.
Esta figura anticipa una bajada tras un periodo alcista.
¿Cómo se forma esta figura?

La cotización va subiendo, dentro de su tendencia alcista, y toca un máximo. A continuación retrocede
ligeramente. De esta manera se dibuja el hombro izquierdo.
A cotinuación, la acción vuelve a subir, alcanzando un nuevo máximo superior al anterior, tras lo cual retrocede hasta un mínimo similar al anterior. Se ha dibujado la cabeza.
La acción vuelve a subir hasta un nivel similar al del máximo del primer hombro, y a partir de entonces comienza a caer. Se ha dibujado el hombro derecho.
A partir de entonces, la acción sigue cayendo.
Esta figura se confirma cuando en esta última caida, la cotización cae por debajo de la línea que une los dos mínimos situados entre los hombros y la cabeza (línea de cuello).

La bajada que se produce desde la línea de cuello suele ser similar a la distancia que hay entre esta línea y el máximo de la cabeza.

¿Cómo evoluciona el volumen de contratación?
El volumen cae tras el máximo del primer hombro, como si se tratara de una corrección técnica.
Aumenta en la subida que dibuja la cabeza y cae nuevamente en la bajada que le sigue.
El volumen es muy débil en la última subida, la que describe el hombro derecho, y se incrementa
sustancialmente en la bajda siguiente, la que confirma la nueva tendencia bajista.
Esta figura se suele completar en un periodo que puede ir desde 1 mes hasta más de 1 año.
La misma figura invertida anticipa una subida, al final de una fase bajista.

La subida que anticipa es similar a la distancia que hay entre el mínimo de la cabeza invertida y la línea del
cuello.

LECCION 23ª
Señales de cambio de tendencia: cresta circular y fondo redondeado

Estas dos figuras anticipan un cambio muy lento de tendencia.
Son figuras que se dan con poca frecuencia, especialmente la cresta circular.
Aparecen, en todo caso, en valores con poco nivel de contratación.
En ambos casos, la tendencia que sigue a continuación suele ser firme y duradera.
Cresta circular

Los preciosvan describiendo una curva lenta, como una U invertida, y anticipan el paso de una tendencia alcista a una tendencia bajista.

Fondo redondeado
Los precios van describiendo una curva lenta, en forma de U, anticipando el paso de una tendencia bajista a una tendencia alcista.

En ambas figuras el volumen de contratación sigue la misma evolución:
Va descendiendo a medida que avanza la formación de la figura, hasta situarse en unos niveles muy bajos a
mitad de la curva.
En la segunda mitad de la curva, cuando se va acentuando el cambio de dirección, el volumen de
contratación aumenta sustancialmente.

LECCION 24ª
Señales de continuación de tendencia: triángulos

Las figuras de continuación de tendencia vienen a ser “descansos” que se toma la acción dentro de una
fase alcista o bajista.
Estas figuras se suelen formar en un periodo de tiempo menor que las de cambio de tendencia.
Una de las figuras más típicas es el triángulo, que puede ser:
Ascendente
Descendente
Simétrico

Para que se forme un triángulo hace falta al menos cuatro puntos de rebote:
Dos en el límite superior y dos en el inferior.
La línea que une los dos rebotes superiores y la que une los dos rebotes inferiores tienen que converger, formando el vértice del triángulo.

Una vez que se termina de formar el triángulo, la cotización tenderá a serguir en la misma dirección que traía antes de iniciarse la figura.
Después de un triángulo simétrico la cotización puede seguir indistintamente una dirección alcista o bajista, aunque con mayor probabilidad seguirá aquella que traía.
El triángulo puede tardar varias semanas en completarse y mientras se forma el volumen de contratación suele descender notablemente, a medida que la cotización se va acercando al vértice del triángulo.
Sin embargo, la ruptura de esta figura vendrá acompañada por un fuerte incremento de dicho volumen de contratación.
La zona próxima al vértice del triángulo se denomina zona de congestión y mientras más tiempo permanezca ahí la cotización, más fuerte será el salto que de en la ruptura de la figura.

La amplitud del movimiento alcista o bajista que sigue a la ruptura de esta figura suele coincidir con la
amplitud del triángulo al comienzo de su formación.

LECCION 25ª
Señales de continuación de tendencia: banderas

La bandera es otra figura de continuación de tendencia.
Es la figura más fiable de continuación de tendencia, ya que en muy pocas ocasiones va seguida de un cambio de la misma.
Las banderas suelen aparecer tras periodos de subidas o bajadas muy rápidas.

El tiempo de formación de esta figura varia entre algunos días y 3/4 semanas.
Mientras se forma la bandera suele disminuir el volumen de contratación, que vuelve a repuntar tras la ruptura de la figura.
La bandera se suele formar en un momento intermedio de una fase de subida o de bajada, lo que permite estimar la amplitud del movimiento de la cotización que vendrá a continuación:
La amplitud de la subida o bajada que sigue a la ruptura de esta figura suele coincidir con la distancia que
hay desde el inicio de la fase alcista o bajista hasta la formación de la bandera.

LECCION 26ª
Señales de continuación de tendencia: cuñas

Es una figura de continuación de tendencia similar al triángulo, aunque con una diferencia:
En la cuña las dos líneas que van delimitando esta figura tienen la misma dirección (alcista o bajista) aunque con distinta pendiente.
La cuña se forma en dirección contraria a la tendencia:
Si la tendencia es alcista, la cuña que se forme tendrá una pendiente bajista, pero una vez que se rompa la figura, la tendencia seguirá siendo alcista.

Si la tendencia es bajista, la cuña tendrá una pendiente alcista, pero cuando se rompa esta figura, la tendencia seguirá siendo bajista.

Mientras se forma la cuña suele ir disminuyendo el volumen de contratación, que volverá a incrementarse
en el momento en que se rompa la figura.
El tiempo de formación de la cuña suele oscilar entre 3 semanas y un mes.

LECCION 27ª
Medias móviles

Las medias móviles son gráficas formadas por los valores medios de una cotización durante un periodo determinado.
Las medias móviles ayudan a determinar la tendencia de un valor, eliminando la dificultad que plantea la erraticidad diaria de la cotización.

Hay una diferencia fundamental entre los gráficos que hemos visto en las lecciones anteriores y las
medias móviles:
Los gráficos permiten anticipar un futuro cambio de tendencia.
Las medias móviles no anticipan cambio de tendencia, simplemente la detectan una vez que se ha
producido.
¿Cómo se calculan?
Se suman las cotizaciones de todos los días del periodo considerado y se divide esta suma por el número de días de dicho periodo.
Ejemplo: Media móvil de 10 sesiones: se suman las cotizaciones de los últimos 10 dias y la suma se divide por 10.
Cada día se realiza este cálculo y de esta manera se va obteniendo un valor diario para esta media móvil.
Las medias móviles se pueden calcular utilizando distinta longitud de periodo:
Medias móviles a corto plazo: se calculan para periodos que van entre 5 y 20 días.
Medias móviles a medio plazo: se calculan para periodos que van entre 20 y 70 días.
Medias móviles a largo plazo: se calculan para periodos que van entre 70 y 200 días.

Mientras más largo sea el periodo más fiable es la información que facilita la media móvil sobre la
tendencia de la cotización, pero más tarda en reflejar los cambios de tendencia, pudiendo suceder que
cuando recoja dicho cambio ya sea tarde para tomar decisiones.
Las medias móviles avisan de cambios de tendencia, que pueden interpretarse como señales de compra
o de venta:
Cuando la cotización corta una media móvil es un aviso de cambio de tendencia:
Si la cotización va por encima de la media y la corta hacia abajo es indicio del inicio de una tendencia bajista
(señal de venta).

Si la cotización va por debajo de la media y la corta hacia arriba es indicio del inicio de una tendencia alcista
(señal de compra).

El corte debe ser significativo, la cotizazión debe rebasar hacia arriba o hacia abajo a la media móvil en al
menos un 5%.
El indicio de cambio de tendencia se verá reforzado si la propia media móvil refleja un cambio de tendencia.
El corte de dos líneas de medias móviles, una de corto plazo y otra de mayor plazo, también anuncia un
cambio de tendencia:
Si la de corto plazo cruza hacia abajo a la de mayor plazo, es indicio del inicio de una tendencia bajista
(señal de venta).

Si la de corto plazo cruza hacia arriba a la de mayor plazo, es indicio del inicio de una tendencia alcista
(señal de compra).

LECCION 28ª
Oscilador RSI

Los osciladores son unos ratios que se calculan a partir de la evolución de las cotizaciones y que nos indican si la acción está sobrevalorada (y habría que pensar en vender) o infravalorada (y sería el momento de comprar).
Uno de los osciladores más utilizados es el RSI (Relative Strenght Index).
En su cálculo se suelen utilizan datos de 15 sesiones, aunque se podrían utilizar datos de más sesiones.
Este oscilador se calcula de la siguiente manera:

Donde:
AU: Incremento medio de aquellas sesiones en los que la acción ha cerrado con subida.
AD: Descenso medio de aquellas sesiones en los que la acción ha cerrado con pérdidas.
El oscilador RSI puede tomar valores entre 0 y 100.
Si el valor de RSI supera 70 la acción está sobrevalorada (señal de venta).
Si su valor es inferior a 30 la acción está infravalorada (señal de venta).
Ejemplo: Supongamos que en las últimas 15 sesiones una acción ha tenido el siguiente comportamiento:

Ha habido 8 días en los que la acción ha cerrado con ganancias, siendo la subida media del 0,95%, y 7 días
en los que ha cerrado con pérdidas, siendo la caída media del -0,89%
Aplicamos la fórmula:

Por lo tanto el valor del RSI se encontraría en una posición media, lejos de la zona de sobrevaloración y de infravaloración.

LECCION 29ª
Oscilador de Williams

El oscilador de Williams también permite detectar si una acción está sobrevalorada o infravalorada.
Este oscilador se suele aplicar tomando periodos de 15 sesiones, aunque también cabría tomar periodos
más cortos o más largos.
Su fórmula es la siguiente:

Donde:
A: La cotización más elevada del periodo considerado.
C: la cotización de cierre.
B: La cotización más baja del periodo.
El oscilador de Williams puede tomar valores entre 0 y 100.
Si el valor de RW supera 80 la acción está sobrevalorada (señal de venta).
Si el valor de RW es inferior a 20 la acción está infravalorada (señal de compra).
Ejemplo: Supongamos que en las últimas 15 sesiones una acción ha tenido el siguiente comportamiento:

La cotización máxima ha sido 445, la cotización mínima 410 y la cotización de cierre 425. Con estos datos
aplicamos la fórmula:

Por lo tanto el valor del RW se encuentra cerca de la media y, por tanto, alejado tanto de la zona de sobrevaloración como de infravaloración.

LECCION 30ª
Momento

El momento es un indicador de la velocidad de subida o bajada de la cotización:
Si la velocidad de subida o bajada se va acelerando indica que la tendencia se va fortaleciendo.
Si esta velocidad se va desacelerando es señal de que la tendencia se está debilitando, por lo que se podría
producir en breve un cambio de la misma.
¿Cómo se calcula?
Para su cálculo se utiliza la siguiente fórmula:
M (5) = C (N) – C (N – 5)
Donde:
M (5): momento de orden 5. El número entre paréntesis indica la amplitud del periodo considerado.
C (N): cotización de cierre del último día del periodo
C (N – 5): cotización de cierre de hace 5 sesiones
Se suelen tomar periodos entre 5 y 10 sesiones, aunque cabría utilizar periodos más largos.
El valor de este momento se va calculando diariamente, lo que nos permite obtener una gráfica con la
evolución de dicho indicador.
Cómo la cotización diaria suele ser volatil, lo que se termina trasladando al momento, dificultando su
interpretación, se puede susitituir dicha cotización por una media móvil de corto plazo (10 – 15
sesiones), eliminando buena parte de esta erraticidad.
¿ Cómo se interpreta?

Si el valor del momento va creciendo, signo de tendencia alcista, tanto más sólida cuanto mayor sea la pendiente de esta subida. (señal de compra)
Si va disminuyendo, señal de tendencia bajista, tanto más fuerte cuanto mayor sea la pendiente de caída.
(señal de venta)
Si la pendiente (tanto de subida como de bajada ) se va desacelerando, señal de debilitamiento de la tendencia y posible cambio de la misma a corto plazo.

LECCION 31ª
Volúmenes

El volumen de los títulos negociados en cada sesión informa sobre el fortalecimiento o debilitamiento de la
tendencia que esté siguiendo el valor (sea alcista o bajista).
La relación entre volumen y tendencia es la siguiente:
Tendencia alcista sólida: el volumen sube mientras la cotización sigue subiendo.
Tendencia alcista débil: la cotización sube pero el volumen va disminuyendo.
Tendencia bajista fuerte: el volumen sube mientras que la cotización sigue bajando.
Tendencia bajista débil: la cotización baja pero el volumen se va reduciendo.
Hay distintos indicadores de vólumenes, entre ellos el más utilizado se denomina “Balance de
volúmenes”.
Este indicador funciona de la siguiente manera:
Cada día se suma el volumen de acciones negociadas si el precio cierra al alza, y se resta si el precio baja.
Si el balance de volumen va subiendo es debido a que la tendenca alcista predomina (señal de compra).
Si el balance del volumen va bajando es porque predomina la tendencia descendente (señal de venta).
Veamos un ejemplo:

(*) En rojo se señalan aquellos días que la acción cierra a la baja y que, por tanto, el número de títulos negociados se resta del Balance de volumen.
En todo caso, los indicadores de volúmenes hay que interpretralos conjuntamente con la gráfica de precios. Veamos el gráfico del ejemplo anterior:

En este caso la tendencia bajista se va consolidando: bajan los precios y el balance de volumen va
disminuyendo cada vez más.

LECCION 32ª
Análisis fundamental: Introducción

El análisis fundamental se basa en que la cotización de una acción depende de la evolución futura de los
resultados de la empresa y cómo compararán con los de los competidores.
Por tanto, habría que estimar cuál puede ser el comportamiento futuro de estos resultados.
Para realizar esta estimación, hay que analizar:
La trayectoria que viene siguiendo la empresa.
El comportamiento de los competidores (mejor o peor que el de la empresa)
La situación económica y política del país, en la medida en que pueda afectar a los resultados de la
empresa.
La situación de otros países que sean mercados relevantes para la empresa.
En este análisis hay que realizar un estudio en profundidad del balance y de la cuenta de resultados:
El balance nos dirá:
Si la empresa está suficientemente capitalizada o no.
Si su nivel de endeudamiento es elevado o reducido.
Si su liquidez es holgada o si, por el contrario, podría tener problemas para atender sus pagos.
Gestión de sus existencias, plazo de pago de los clientes, si la empresa es puntual o se retrasa en el pago a
sus proveedores, etc.
La cuenta de resultados nos dirá:
Cómo evolucionan la ventas, si se gana o se pierde cuota de mercado.
Cómo evolucionan los gastos, si crecen más o menos que las ventas: en definitiva, si la empresa es cada
vez más eficiente o no.
Estructura de la cuenta de resultados: ¿dónde gana dinero la empresa, en su actividad ordinaria o en
partidas de carácter extraordinario?
Beneficios: ¿cómo evolucionan?, ¿cuál es la rentabilidad que obtiene la empresa?
En el estudio de estos aspectos, se utilizan ratios o indicadores financieros:
Se puede utilizar cualquier ratio que uno considere conveniente, relacionando las partidas de balance y
cuenta de resultados que puedan aportar información sobre la evolución de la empresa.
Hay innumerables ratios, los fundamentales son los que veremos a continuación.
En algunos manuales de análisis financieros se facilitan valores “ideales” para estos ratios. No obstante:
Cada sector económico tiene sus propias particuliaridades, por lo que estos valores “ideales” varían
significativamente de un sector a otro.
Lo relevante no es, por tanto, comparar los ratios de la empresa con unos valores ideales, sino analizar la
evolución histórica que vienen presentando, así como compararlos con los ratios medios de la competencia.
¿Qué información se utiliza en este análisis?
Información anual que está obligada a presentar las empresas: auditoría de sus cuentas (incluye balance y
cuenta de resultados del ejercicio).
Información trimestral que toda empresa que cotiza tiene que presentar ante las autoridades bursátiles (en
el caso de España, ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores, información que es disponible en
Internet).
Noticias en prensa de la empresa, de la competencia, del sector, de la situación económica general (tanto
de España, como de otros países donde la empresa tenga actividad).
Hechos significativos (ampliaciones de capital, renovación del equipo directivo, cambio en la estructura
accionarial, nuevos contratos firmados, lanzamiento de nuevos productos..) y que la empresa está obligada a
comunicar a las autoriaddes bursátiles (en España, esta información es disponible en la web de la CNMV).

LECCION 33ª
Ratios (I)

Analizaremos aquí los ratios más significativos:
Solvencia: fondos propios / total pasivo
Mientras mas elevado sea este ratio mayor es la solvencia de la empresa, por tanto, más preparada está
para poder atravesar situaciones de dificultad sin comprometer su viabilidad.
No obstante, unos fondos propios excesivamente elevados penalizan sus ratios de rentabilidad, ya que
habría que distribuir los beneficios entre un mayor volumen de fondos propios. El mercado penaliza esta
situación.
Nivel de endeudamiento: endeudamiento bancario / total pasivo
Mientras más elevado sea este ratio más inestable es la estructura finaciera de la empresa. El
endeudamiento bancario tiene un coste, y si este endeudamiento es muy elevado, la empresa puede tener
problemas para atender su pago en momentos de caída de ventas.
Además, la empresa será muy dependiente de la decisión de los bancos de renovar o no a su vencimiento
los créditos concedidos. Si un banco decidiera no renovar, la empresa podría tener serios problemas de
financiación.
Además, hay que tener en cuenta que la banca suele retirar su apoyo en momentos de dificultades,
justamente cuando más necesitada está la empresa de financiación.
Liquidez: activo circulante / pasivo circulante
Activo circulante: parte del activo que va rotando (existencias, clientes, disponible, etc.), generando liquidez
con la que la empresa puede atender sus pagos.
Pasivo circulante: deudas de la empresa que vencen antes de 1 año.
La liquidez determina la capacidad que tiene la empresa de poder atender sus pagos.
Si una empresa tuviera problemas de liquidez, podría no ser capaz de hacer frente a sus deudas, lo que le
llevaría a la suspensión de pagos.
Este ratio debe ser mayor que uno (el activo circulante mayor que el pasivo circulante), e, incluso, la empresa
debe disponer de algún margen de seguridad (valor del ratio de 1,5 o 2).
Rotación de mercaderías: Coste de las ventas / existencias medias
Coste de las ventas: es el coste de las existencias vendidas (este dato figura en la cuenta de resultados).
Existencias medias: es el volumen medio de existencias que mantiene la empresa a lo largo del año. Como
este dato no se conoce hay que estimarlo:
Si sólo se disponen de datos de fin de año, se calcularía sumando las existencias en balance al cierre del
año anterior y las existencias en balance al cierre de este año, y dividiendo la suma entre dos.
Habría que tener cuidado con la posible estacionalidad, ya que si, por ejemplo, las ventas de la empresa se
concetran en el 1º trimestre, entonces es previsible que a diciembre tenga los almacenes repletos de
existencias, por lo que al aplicar esta fórmula se obtendría un volumen de existencias medias muy elevado,
que no se correspondería con la realidad.
Mientras mayor sea este ratio, más eficazmente gestiona la empresa sus existencias. No hay que olvidar que
las existencias tienen un coste de financiación, luego, mientras más rápido roten más ajustado será el stock
que se tiene que financiar.
No obstante, un almacén excesivamente bajo implica el riesgo de que la empresa reciba un pedido de un
cliente y no sea capaz de atenderlo con la rapidez necesaria, perdiendo el pedido y, probablemente, el
cliente.
Plazo de cobro: ( saldo medio de clientes / cifra de ventas ) * 365
El saldo medio de clientes se calcula de la misma manera que las existencias medias, sumando los importes
de esta partida de balance al cierre del año anterior y de este año, y divididendo la suma entre dos.
Hay que tener presente que lo importante no es sólo vender, sino que hay que cobrar esas ventas. Es
frecuente el caso de empresas que han desaparecido por incrementar mucho sus ventas y tardar en
cobrarlas.
No se olvide qe cualquier partida del Activo tiene un coste de financiación, por lo que un importe elevado de
clientes implica un notable coste para la empresa.
Por tanto, mientras más corto sea el plazo de pago de nuestros clientes menor será el coste de su
financiación.
Plazo de pago: ( saldo medio de proveedores / compras del año ) * 365
La situación aquí es justo la contraria que en el caso anterior: los proveedores son una fuente de financiación
(financian las materias primas y productos adquiridos), normalmente más barata que otras, por lo que
mientras más se tarde en pagarles, mayor será su saldo y, por tanto, la empresa se beneficiará en mayor
medida de esta financiación.
No obstante, el retardo en el pago tiene un límite:
Por una parte, un retraso en el pago a los proveedores puede ser un indicio de que la empresa tiene
problemas de liquidez que le lleva a retrasar sus pagos.
Por otra parte, un retraso excesivo en el pago a proveedores podría llevar a éstos a dejar de suministrar a la
empresa.

LECCION 34ª
Ratios (II)

Crecimiento de las ventas
Hay que comparar el valor obtenido en este ratio con el de años anteriores para ver si las ventas de la
empresa se van acelerando o si, por el contrario, se van ralentizando.
Cuota de mercado = ventas de la empresa / ventas del sector
Lo importante para una empresa no es sólo cómo crecen sus ventas, sino cómo compara con el crecimiento
del sector, para ver si la empresa está ganando cuota de mercado, fortaleciendo su posición competitiva, o
si, por el contrario, pierde cuota.
Composición de las ventas por productos
No sólo interesa analizar el comportamiento de las ventas, sino que es importante ver su composición:
No es lo mismo una empresa que dependa de un sólo producto, que en un momento dado puede fallar, que
otra empresa que tenga una cartera diversificada de productos, de modo que si le fallara uno lo podría
compensar con otro que evolucione bien.
Tampoco es lo mismo si las ventas proceden de un producto innovador, en plena fase de expansión, que si,
por el contrario, provienen de un producto que se está quedando obsoleto y cuyas ventas tenderán a ir
disminuyendo.
Asimismo, hay que ver si las ventas proceden de productos que dejan un alto margen, o si, por el contrario,
son de productos con márgenes muy ajustados.
Margen bruto / ventas
El margen bruto es la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de coste de los productos vendidos
(datos que se obtienen de la cuenta de resultados).
Mientras mayor sea este ratio mayor será el margen que está obteniendo la empresa de sus ventas.
Eficiencia: Gastos de explotación / margen bruto
Los gastos de explotación son todos aquellos gastos (personal, alquileres, informática, luz, seguridad,
comunicaciones, etc.) que no están imputados directamente al producto.
Aquellos gastos que se imputan directamente al producto se recogen en el coste de los productos vendidos
(que hemos visto anteriormente).
Para una empresa no es sólo importante el capítulo de ingresos sino que igual importancia tiene el capítulo
de gastos. Por tanto, es importante que este ratio se mantenga lo más bajo posible, presente una buena
evolución histórica y que compare bien con el de la competencia.
Una empresa con una estructura de gastos muy elevada corre el riesgo de que si caen sus ventas entre
inmediatamente en pérdidas, mientras que si sus gastos son bajos podría “capear el temporal” más
facilmente.
Carga financiera / margen de explotación
Si el endeudamiento de la empresa es elevado esto origina unos importantes gastos financieros, por lo que
un porcentaje considerable de su margen de explotación tendrá que destinarlo a atender estos gastos, en
lugar de poder llevarlo a beneficios.
Además, en un momento de caída de ventas y, por tanto, del margen de explotación, la empresa podría
tener dificultades en atender estos gastos de financiación.
BAI / ventas
El BAI es el beneficio antes de impuestos.
Este ratio mide el porcentaje de las ventas que, una vez atendido todos los gastos (los de explotación y los
financieros), la empresa consigue llevar a beneficios.
Mientras más elevado sea este ratio, más rentable es la empresa.
Evolución de los beneficios
Lo realmente importante para una empresa es cómo se comporta su cifra de beneficios. Por tanto:
Hay que analizar si la empresa acelera, mantiene o disminuye el ritmo anual de crecimiento de sus
beneficios.
Hay que ver si los beneficios crecen más o menos que los de la competencia.
Hay que comprobar si el crecimiento de los beneficios ha estado a la altura de lo estimado por el mercado:
Si el crecimiento fuera mayor, esto se podría reflejar en un alza de la cotización.
Si, por el contrario, el crecimiento del beneficio no respondiera a las expectativas, la cotización podría caer.
Ratios de rentabilidad
Estos ratios relacionan los beneficios con diversas magnitudes y miden la rentabilidad de la empresa. Hay
que analizar cual es la evolución de estos ratios de rentabilidad y ver como comparan con los de la
competencia.
Los principales ratios de rentabilidad son:
ROA: beneficios / activos medios
Los activos medios se calculan de igual manera que hemos señalado para las existencias medias.
Este ratio pone en relación el beneficio obtenido por la empresa con el tamaño de su balance. Mide si el
tamaño creciente de la empresa va acompañado del mantenimiento de sus niveles de rentabilidad o si, por el
contrario, este crecimiento está implicando un progresivo deterioro en sus niveles de rentabilidad.
ROE: beneficios / fondos propios medios
Este es el ratio de rentabilidad más significativo, ya que mide el rendimiento que la empresa está obteniendo
de sus fondos propios, es decir, de los fondos que los accionistas tienen comprometidos en la empresa.
La evolución de este ratio tendrá un impacto significativo en la cotización de la acción.

LECCION 35ª
Ejercicio

A continuación se presentan las cuentas de los 4 últimos años de una empresa:
Balance

Cuenta de resultados

Si calculamos los ratios que hemos estudiado en las lecciones anteriores obtenemos los siguientes valores:

Los aspectos más relevantes que podemos señalar:
Deterioro de su estructura financiera: el endeudamiento bancario va ganando peso, mientras que los fondos
propios representan un porcentaje cada vez menor de su financiación
Esto se debe a que los fondos propios no mantienen el ritmo de crecimiento del balance.
El crecimiento de las ventas se va ralentizando y, además, viene acompañado de una menor rotación del
almacén y de un alargamiento del plazo de cobro de los clientes (el incremento de estas dos partidas de
activo conlleva un creciente coste de financiación).
Por otra parte, este crecimiento de las ventas va ligado con un deterioro del ratio “margen bruto / ventas”: las
ventas van dejando cada vez un menor margen.
Los gastos también crecen significativamente y producen un deterioro del ratio de eficiencia.
La carga financiera, por los motivos antes indicado, va creciendo y va suponiendo un porcentaje creciente de
la cifra de ventas.
El menor margen bruto, el crecimiento de los gastos de explotación y financieros determinan que el
porcentaje de las ventas que finalmente llega al BAI se vaya reduciendo notablemente.
Esto se traduce en un deterioro progresivo de los ratios de rentabilidad (ROA y ROE).
En resumen, la empresa presenta una evolución negativa:
Crecimiento cada vez menor.
Fuerte deterioro de la estructura financiera.
Incremento en costes con deterioro de la rentabilidad.
Con estos resultados las acciones de esta sociedad probablemnete caerían ya que el mercado
penalizaría la evolución que viene presentando su balance y cuenta de resultados.

Al entrar en juego el tipo de cambio entre monedas, la cuota mensual varía cada mes con movimientos que pueden ser muy agresivos, tanto al alta como a la baja, por lo que este tipo de hipotecas se consideran algo arriesgado, no tanto por lo que puede cambiar la cuota mensual sino por el incremento que puede sufrir la deuda total.

Lo podemos entender mejor con un ejemplo: Firmamos una hipoteca de 150.000 euros en un momento en que el euro vale 162,3 yenes. La hipoteca es por tanto de 24.345.000 yenes y a partir de ese momento es nuestro préstamo o deuda en yenes. Si después de firmar, baja la cotización del euro a 152,3 yenes y tuviéramos que liquidar nuestra deuda, los euros necesarios para cancelar la deuda serían 159.849 euros, es decir se habría incrementado la deuda en 9.849 euros y si hubiera sido al contrario, es decir el euro sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141.294, o, lo que es lo mismo, tendríamos un ahorro de 8.705 euros sin haber hecho amortizaciones.

Extraido de Wikipedia.